066 707 777
Zabilježba je vrsta zemljišnoknjižnog upisa kojom se, za razliku od predbilježbe i uknjižbe, knjižna prava ne upisuju već se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih možete zabilježiti u zemljišnoj knjizi. Zabilježba je odličan alat kojim se mogu zabilježiti sve činjenice vezane za nekretninu, ali i uz osobe koje su upisane kao vlasnici te nekretnine.
Upis i brisanje zabilježbe provodi se na prijedlog ovlaštene osobe, suda ili drugog nadležnog organa uz dostavljanje dokumenata iz kojih je vidjiv osnov za njihov upis, odnosno brisanje.
Predmet zabilježbe
Predmetom zabilježbe mogu se smatrati lični odnosi, lična ograničenja koja se tiču upravljanja nekretninama pa se tako mogu zabilježiti maloljetnost, skrbništvo, stečaj i sl.
Zabilježbom se, takođe, ostvaruju i pravni učinci koje ona proizvdi na nekretninama kao što su zabilježba spora, prisilne livitacije, zabrana otuđenja i opterećenja, izvršni postupak i sl.
Iz navedenog se može zaključiti da je svrha zabilježbe da učini vidljivim sve okolnosti koje se tiču same nekretnine ili vlasnika iste, a na koje treba obratiti pažnju prilikom kupoprodaje.
Neke od najčešćih zabilježbi sa kojima se susrećemo donosimo u nastavku.
Zabilježba spora
Ova zabilježba je upis postojanja određenog spora pred sudom ili drugim nadležnim organom čiji ishod bi mogao uticati na uknjižbu, pripadanje, postojanje ili opterećenje bilo kog od navedenih prava. Nakon što je u zemljišnim knjigama upisana zabilježba spora na neku nekretninu, ta nekretnina i dalje može bviti predmet kupoprodaje. Međutim, ukoliko prodavcu upis zabilježbe spora bude izbrisan na temelju presude koju je donio sud u sporu koji se vodi, upis prava vlasništva novog kupca takođe će biti obrisan.
Zabilježba pokretanja postupka
Zabilježba pokretanja postupka je upis kojim se čini vidljivim da je pred sudom ili drugim upravnim tijelom pokrenut postupak u kojem bi se mogao odrediti upis u zemljišne knjige, a za koji se ne može upisati zabilježba spora.
Zabilježba pokretanja postupka ima isti učinak kao i zabilježba spora. To znači, da odluka donesena pred drugim sudom ili organom povodom pokrenutog postupka djeluje i protiv osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu stigao u zemljišnoknjižnu ustanovu.
Ova zabilježba najčešće se koristi kod pokretanja izvršnog postupka na nekretnini.
Zabilježba izvršnog postupka (zaplijene, ovrhe)
Zaplijena (izvršenje) na nekretnini provodi se zabilježbom o istoj u zemljišnim knjigama, utvrđenjem vrijednosti nekretnine, njenom prodajom te namirenjem sredstava oštećene strane iz iznosa realizovanog prilikom prodaje nekretnine. Učinak zabilježbe izvršenja ogleda se u tome da se oštećena strana može namiriti čak i ako treća osoba kasnije stekne tu nekretninu 8samo kod upisa koji se temelje na dobrovoljnom raspolaganju vlasnika nekretnina). Ova zabilježba sprječava daljni promet nekretnina kao i sve daljnje upise. Npr. vlasnik nekretnine može sklopiti ugovor o kupoprodaji, darivanju i sl. sa trećom osobom, ali ta osoba svoje pravo vlasništva neće moći upisati u zemljišnim knjigama jer to nije dopušteno.
Upisi koji se mogu provesti nakon zabilježbe izvršenja su:
- Naslijeđivanje
Nekretnina ostavitelja na kojoj postoji zabilježba izvršenja može biti predmet ostavine. U ostavinskom postupku nasljednici se mogu, ali i ne moraju prihvatiti nasljedstva. Oni koji prihvate nasljedstvo biće označeni kao nasljednici u rješenju o nasljeđivanju, te će se naložiti njihov upis uknjižbe prava vlasništva. U tom slučaju postupak izvršenja nastavlja se nad njima kao novim vlasnicima.
- Zabilježba ugovora o doživotnom izdržavanju
Predmet ugovora o doživotnom izdržavanju su najčešće nekretnine. S obzirom da se radi o ugovoru prema kom je sticanje prava valsništva odgođeno do smrti primatelja uzdržavanja zakonom je predviđeno da se postojanje takvog ugovora može zabilježiti u zemljišnim knjigama. Ova zabilježba ima mnoge prednosti za obe ugovorne strane. Primatelj uzdržavanja je i dalje vlasnik svoje nekretnine i ne mora brinuti o tome da će davatelj uzdržavanja prestati sa ispunjavanjem svojih obaveza u trenutku kad preuzme njegove nekretnine jer je sticanje istih odgođeno do smrti primatelja uzdržavanja. Sa druge strane, davatelj uzdržavanja koji zabilježi postojanje ovog ugovora u zemljišnim knjigama, čini vidljivim prema trećim licima postojanje svog prava i tako „čuva“ svoj prvenstveni red upisa. Osim toga, nakon smrti primatelja uzdržavanja, nekretnina na kojoj postoji ova zabilježba, ne može biti predmet ostavine.
- Maloljetnost
Maloljetna osoba može steći nekretnine naslijeđivanjem, darovanjem ili na neki drugi način te je neophodno zabilježiti maloljetnost takvog vlasnika u zemljišnim knjigama. Razlog tome je poseban postupak kod kupoprodaje ili otuđenja nekretnine. U tim situacijama, maloljetnu osobu zastupa roditelj.
- Zabilježba otvaranja stečajnog postupka
Pravnoj osobi se može ograničiti raspolaganje nekretninama i to se u praksi najčešće sreće prilikom otvaranja stečajnog postupka nad tom pravnom osobom. Rješenje kojim se otvara stečajni postupak nad pravnom osobom, sud po službenoj dužnosti dostavlja na provođenje zemljišnoknjižnim odjelima.
Važnost zabilježbe
Zabilježba značajno pridonosi sigurnosti u pravnom prometu nekretninama. Razumjevanje zabilježbe i njenih pravnih učinaka neizmjerno je važno kako bismo uvijek mogli pavilno savjetovati naše klijente prilikom prodaje ili kupovine nekretnine. Potrebno je razlikovati koji upisi na nekretninama mogu zaista stvoriti probleme od onih kod kojih je potrebna veća stručnost i angažman kako bi se pravni posao zaključio.