066 707 777
U prethodnim blogovima upoznali smo vas sa predbilježbom i zabilježbom kao vrstom upisa i ostala nam je još uknjižba. Za razliku od predbilježbe, uknjižba je upis kojim se knjižna prava stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju bez naknadnog opravdanja.
Predmet uknjižbe
Predmet uknjižbe mogu biti samo pravo vlasništva i ostala stvarna prava na zemljištima (pravo služnosti, založno pravo, pravo stvarnog tereta i pravo građenja) te neka obavezna prava popiut prava preče kupovine, najma ili koncesija. Predmet uknjižbe takođe mogu biti i ograničena stvarna prava na nekretninama odnosno hipoteke.
Vlasništvo i suvlasništvo na nekretnini
Kao što već znamo, kao vlasnik ili suvlasnik nekretnine može se pojaviti jedna ili više osoba. Kada je jedna osoba vlasnik nekretnine, u praksi se obično kaže da je ta osoba vlasnik sa 1/1 nekretnine, odnosno vlasnik je nekretnine u cijelosti. Kada je u pitanju suvlasništvo na nekretnini, ono se upisuje po udjelima koji se određuju s obzirom na cijelinu, a izražavaju se razlomkom. Kao najjednostavniji primjer uzećemo dvije osobe koje mogu biti upisane kao suvlasnici nekretnine, svako sa ½ dijela.
Vlasništvo posebnog dijela nekretnine
Pravo vlasništva određenog posebnog dijela nekretnineodnosno etažno vlasništvo upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onog onog subvlasnika za koga je osnovano vlasništvo posebnog dijela uz naznaku posebnog dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže.
Primjer, ako imamo zgradu koja ima tri stana i kada je za istu provedeno etažiranje govorimo o etažnom vlasništvu. To znači da ta tri stana predstavljaju posebne dijelove nekretnine. U zemljišnim knjigama će u A listu biti upisana zgrada sa adresom i površinom, a koja je povezana sa svakim od tih posebnih dijelova, odnosno sa stanovima. U ovom primjeru uzećemo da je površina naše zgrade 100 m2. Svaki od tri stana biće označeni svojim suvlasničkim udjelom, a za zajednički nazivnik uzećemo površinu zgrade. Jedan stan je malo veći pa će njegov udio biti 45/100 dijela, drugi 25/100 dijela, a treći 30/100 dijela cijele nekretnine. Upis u zemljišnoj knjizi u tom slučaju biće sledeći: 1. suvlasnički dio 45/100 ETAŽNO VLASNIŠTVO (E-1). U nastavku obično slijedi opis stana, broj prostorija, balkona, terasa, podrumska prostorija i td. Na kraju svega, na tako opisanom posebnom dijelu upisuje se pravo vlasništva ili suvlasništva tog stana odnosno posebnog dijela nekretnine.
Zajedničko vlasništvo
Zajedničko vlasništvo upisuje se u korist i na ime svih zajedničkih vlasnika sa naznakom da se radi o zajedničkom vlasništvu. Zajedničko vlasništvo se vrlo rijetko danas sreće u praksi. Ranije je i bračna stečevina prestavljala zajedničko vlasništvo, međutim i tu je došlo do promjena pa bračni supružnici danas stiču suvlasništvo. Glavna obilježja zajedničkog vlasništva su da ono može postojati samo na nepodjeljenoj stvari i podrazumjeva najmanje dva vlasnika te udjele koji nisu određeni, ali su odredivi. Zajedničko vlasništvo prestaje kada se utvrdi udio zajedničara, tj. kada se pretvori u suvlasništvo i svaki udio se odredi razlomkom.
Služnosti i stvarni tereti
Vrste prava služnosti i njihove razlike
Kod prava služnosti razlikujemo dvije vrste – stvarne i lične. Stvarna služnost je stvarno pravo vlasnika jedne nekretnine da se za potrebe te nekretnine na odreženi način služi nečijom tuđom nekretninom čiji vlasnik to mora trpjeti. Lična služnost je stvarno pravo koje ovlašćuje pojedinačno određenu osobu da se na određeni način služi tuđom stvari čiji vlasnik to mora trpjeti. Stvarne služnosti osnivaju se u korist vlasnika nekretnine dok se lične služnosti osnivaju u korist pojedinačno naznačene fizičke osobe. Druga razlika između stvarnih i ličnih služnosti je to što su lične služnosti nstrogo ograničene na tri oblika: plodouživanje, upotreba i pravo stanovanja.
Uknjižba prava služnosti
Kod upisa prava služnosti te stvarnih tereta, njihov sadržaj mora biti što detaljnije opisan. Kada se služnost odnosi na samo jedan dio neke nekretnine, taj dio mora se precizno odrediti. To se radi ucrtavanjem granica na nacrt koji se stavlja kao prilog dokumentu za knjiženje. Npr. kod prava stvarne služnosti puta potrebno je da vlasnik nekretnine kojom se prolazi i vlasnik nekretnine do koje taj put vodi zaključe ugovor o osnivanju prava služnosti. Oba vlasnika dužna su definisati kojim dijelom nekretnine taj put ide te kojom širinom i dužinom. Navedeno se mora ucrtati na kopiji katastarskog plana i uz ugovor priložiti na upis u zemljišne knjige.
Kako u prethodno opisanom sluzčaju jedna nekretnina služi za korist druge, zakonski govorimo o poslužnoj i povlasnoj nekretnini. Poslužna je u ovom slučaju put, a povlasna ona do koje taj put vodi.
Stvarni tereti
Stvarne terete možemo sresti kod ugovora o doživotnom izdržavanju. Posebnost tih ugovora je što prilikom njihovog sklapanja, nekretnine koje su predmet ugovora, odmah prelaze u vlasništvo davatelja izdržavanja.
Kako upisati nekretninu u zemljišnu knjigu
Kako biste upisali svoja prava potrebno je da ispunjavate određene pretpostavke za upis. Tu razlikujemo opšte i posebne pretpostavke.
Opšte pretpostavke
Kako biste se uvjerili da je osoba od koje kupujete nekretninu te se samim tim mogli upisati kao novi vlasnik veoma je bitno da tražite dokaz o vlasništvu iz zemljišnih knjiga, poput zemljišnoknjižnog izvatka, izvoda iz knjige uloženih ugovora, posjedovnog lista i slično.
Dokumentacija
Dokument po osnovu koga vršite upis prava vlasništva mora biti sastavljen prema zakonskim propisima. Kod sticanja nekretnine to je ptredviđeno u pisanom obliku, u formi ugovora. Darodavni ugovori ili ugovori o doživotnom izdržavanju moraju biti sastavljeni i ovjereni kod nadležnog notara. Zakonom o zemljišnim knjigama propisano je da takvi ugovori moraju biti spojeni tako da se ne može umetnuti ni jedan list. Dokument mora sadržati mjseto, dan, mjesec i godinu sastavljanja te lične identifikacione podatke ugovornih strana.
Nekretnina i tabularna izjava
Kupoprodajni ugovori na osnovu kojih se vrši upis prava trebaju sadržati tačnu oznaku zemljišta i podatke o nekretnini koja je predmet upisa. Tabularna izjava može da se daje posebno i naknadno ukoliko je nečim uslovljena kao što je to slučaj kod čekanja na cijelokupnu isplatu kupoprodajne cijene.