Vodič kroz proceduru kupovine stana – od oglasa do vlasničkog lista u rukama

Kupovina stana i rješavanje stambenog pitanja predstavlja jedan od najljepših i najznačajnijih događaja u životu, ali do konačnog useljenja u vašnovi dom očekuju vas procedure koje sa sobom nose dodatne troškove, pored cijene koju plaćate za nekretninu. Kako izgleda kompletan put odoglasa do vlasničkog lista u rukama, pojašnjavamo u nastavku.

Potraga za novim stanom najprije započinje pretraživanjem oglčasa, putem interneta ili pisanih oglašivača. Zabilježite nekretnine koje odgovaraju vašem cjenovnom rangu ili lokaciji na kojoj biste željeli da živite i zakažite obilazak istih.

Procjena nekretnine

Veoma je važno da kvalitetno izvršite procjenu nekretnine koju želite da kupite. Možete sami sagledati prednosti i mane iste, ali možete takođe da angažujete stručno lice, odnosno procjenitelja nekretnine, koje će vam pomoći u tome. Pored cijene koju ste spremni izdvojiti za stan, važno je da odredite koliko novca ste spremni izdvojiti za eventualno renoviranje.

Sklapanje notarskog ugovora o kupoprodaji

Nakon što se odlučite za kupovinu stana, prvenstveno vas očekuje potpisivanje notarskog ugovora o kupoprodaji kojim se definiše ukupna kupoprodajna cijena, način i rok isplate, kao i eventualna kapara. S tim u vezi važno je provjeriti da li je uredna vlasnička dokumentacija, da li je prodavac jedini i isključivi vlasnik nekretnine, da li je možda nekretnina opterećena dugovima ili hipotekom te da li možda postoji zabrana prometovanja. Ukoliko postoji više vlasnika nekretnine koju kupujete, svi moraju biti saglasni sa prodajom i prisustvovati potpisivanju notarskog ugovora. Kada se uvjerite da je sva dokumentacija uredna, vrijeme je da potpišete notarski ugovor o kupoprodaji. Naknada za notarske usluge plaća se u skladu sa notarskom tarifom u državi. Iako su precizno i tačno definisane notarske tarife, najbolje je lično provjeriti kod notara cijenu koštanja.

Ukoliko kupujete stan putem stambenog kredita, pravo vrijeme da posjetite banku je nakon potpisivanja pomenutog ugovora. Sa ovim ugovorom i pratećom dokumentacijom koju banka zahtjeva, podnosite banci zahtjev za kredit. Ako je stan ujedno i zalog za osiguranje pokrića kredita, nakon što isti bude odobren, moraćete zajedno sa prodavcem i bankom zaključiti još jedan ugovor o založnom pravu ili hipoteci. Nakon toga banka isplaćuje prodavcu  iznos, odnosno cijenu nekretnine.

Plaćanje poreza na nekretninu

Sklapanje kupoprodajnog ugovora nije jedini trošak koji se pojavljuje u proceduri kupovine nekretnine. Nakon kupovine, potrebno je da nekretninu prijavite kod nadležne Poreske uprave, kako biste mogli izvršiti plaćanje poreza za istu. Građani u RS plaćaju porez na nekretninu  po stopi od 0,2% godišnje.

Sa druge strane, Prodavac nekretnine ima obavezu da plati porez na tzv. kapitalnu dobit u iznosu od 13% od razlike koja je nastala između nabavne i prodajne vrijednosti nekretnine.

Što se tiče PDV-a, veoma važno je da znate da postoji razlika u kupovini stana u starogradnji i u novogradnji. Ukoliko kupujete stan u novogradnji i postajete prvi vlasnik nekretnine, dužni ste platiti PDV. Ukoliko je riječ o starogradnji, odnosno prepisu vlasništva nad nekretninom, niste u obavezi da plaćate PDV. Odnedavno su osobe koje prvi put kupuju stan u novogradnji na svoje ime oslobođene plaćanja pomenutog poreza.

Knjiženje stana

Nakon što isplatite cjelokupni iznos kupoprodajne cijene, za šta ćete dobiti potvrdu ovjerenu od strane nadležnog notara, vrijeme je da uknjižite stan na svoje ime. Promjena vlasnika u zemljišnim knjigama vrši se podnošenjem zahtjeva za izmjenu, zajedno sa pratećom dokumentacijom ( kupoprodajni ugovor, dokaz o plaćenoj taksi…). Nedavno je uvedena praksa da notar kod koga ste sačinili ugovor o kupoprodaji po službenoj dužnosti šalje u Katastar sve ono što je potrebno za knjiženje. Nakon što se sva dokumentacija preda u Katastar, u dogledno vrijeme, odnosno nakon provedene procedure uzmjene vlasništva, dobićete Rješenje o upisu po kojem ste vi novi vlasnik nekretnine.

Na kraju ove procedure, čeka vas još jedan zadatak. Potrebno je da u svim komunalnim preduzećima podnesete zahtjev za promjenu vlasnika kako bi režijski računi mogli stizati na vaše ime.