Šta je hipoteka, kako nastaje, kako se prenosi i kako prestaje?

U praksi se često susrećemo sa kupovinom stana putem stambenog kredita. U takvim slučajevima banka koja finansira kreditna sredstva zahtjeva zasnivanje i upis hipoteke. U ovom blogu donosimo precizno objašnjenje svega onog što je vezano za pojam hipoteke.

Šta je to hipoteka?

Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koja ovlašćuje hipotekarnog povjerioca da ukoliko hipotekarni dužnik ne isplati dug o dospjelosti, zahtjeva naplatu potraživanja obezbijeđenog hipotekom iz vrijednosti založene nepokretnosti. Hipoteka je jedini način zalaganja nepokretnih stvari koji izuzetno pogoduje pravnom prometu. Za dužnika je povoljan zato što je to najjeftiniji način da dođe do  nekog kredita (krediti obezbijeđeni hipotekom imaju obično najnižu kamatu i duži rok otplate), a za povjerioca zato što je vrijednost založene nepokretnosti obično višestruko veća od iznosa kredita, pa može biti prilično siguran u to da će mu dug biti vraćen sa svim kamatama. Imalac hipoteke ima stvarno (apsolutno) pravo koje djeluje prema svima. Kako je hipoteka vrsta založnog prava na tuđoj stvari, ona je akcesorno (sporedno) pravo čije je postojanje vezano za postojanje glavnog prava (potraživanja obezbijeđenog hipotekom).

Predmet hipoteke

Predmet hipoteke može da bude:

1. nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.)
2. dio nepokretne stvari u skladu sa odlukom o diobi
3. susvojinski udio u nepokretnoj stvari
4. poseban dio zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovni prostor, garaža i sl.)
5. objekat u izgradnji, kao i poseban dio objekta u izgradnji (stan, poslovni prostor, garaža i sl.) bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekta.

Radi obezbijeđenja jednog potraživanja, hipotekom je moguće opteretiti više nepokretnosti. Razlozi za ovo mogu biti različiti, kao na primjer da je vrijednost nepokretnosti manja od vrijednosti potraživanja.

Potraživanje koje se obezbijeđuje

To može da bude svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje. Ono obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate. Potraživanje mora da bude u potpunosti određeno – iznos glavnice, iznos kamata, datumi dospijeća rata itd. To potraživanje je najčešće iz ugovora o kreditu.

Nastanak hipoteke

Hipoteka se stiče upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu odgovarajućeg pravnog osnova. Osnov za uknjižbu hipoteke mora da sadrži klauzulu intabulandi (clausula intabulandi) – odredbu kojom se dužnik ili vlasnik nepokretnosti obavezuje dopustiti  upis hipoteke u zemljišni registar u korist hipotekarnog povjerioca. Postoje četiri pravna osnova nastanka hipoteke:

1. ugovor ili sudsko poravnanje (ugovorna hipoteka)
2. založna izjava (jednostrana hipoteka)
3. zakon (zakonska hipoteka)
4. sudska odluka (sudska hipoteka)

Ugovor o hipoteci (ugovorna hipoteka)

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosi i povjerioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospjelosti, da povjerilac naplati svoje obezbijeđeno potraživanje iz vrijednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Dug dospjeva u skladu sa ugovorom ili drugim pravnim osnovom iz koga proizilazi. Ugovor o hipoteci može da zaključi vlasnik nepokretnosti, kao i investitor i kupac objekta u izgradnji ili posebnog dijela objekta.

Prenošenje hipoteke

U praksi se dešava da je neka nekretnina opterećena hipotekom predmet prodaje. Kako je hipoteka upis koji prati nekretninu, u slučaju prodaje iste, ostaje upisana bez obzira na promjenu vlasništva.

Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti

Vlasnik i poslije zasnivanja hipoteke ima pravo da:

1. drži predmet hipoteke
2. upotrebljava predmet hipoteke shodno njegovoj namjeni
3. ubira prirodne plodove koje predmet hipoteke daje
4. otuđi (proda) predmet hipoteke, ali samo uz saglasnost za prometovanje izdatu od strane hipotekarnog povjerioca
5. otuđi (proda) dio nepokretnosti opterećen hipotekom, takođe uz saglasnost izdatu od strane hipotekaernog povjerioca

Obaveze vlasnika nepokretnosti koja je opterećena hipotekom su:

1. da ne mijenja predmet hipoteke, bez pismene saglasnosti povjerioca
2. da čuva i održava predmet hipoteke, kako se vrijednost istog ne bi umanjila
3. osigura predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika, prije nastanka hipoteke

U cilju kontrole pomenutih obaveza hipotekarnog dužnika, hipotekarni povjerilac ima pravo pristupa nepokretnosti.

Namirenje

Hipotekarni povjerilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospjelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrijednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj državini ili svojini se ona nalazi. Hipotekarni povjerilac ima pravo da zahtjeva da svoje dospjelo potraživanje namiri:

1. najprije iz vrijednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika
2. istovremeno iz vrijednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine ili
3. najprije iz dužnikove imovine pa onda iz hipotekovane nepokretnosti

Postupak namirenja tečetako što povjerilac prvo tuži dužnika. Rješenje koje sud donese služi kao izvršna isprava. Na osnovu njega se pokreće izvršni postupak. Zatim se nepokretnost prodaje na javnoj prodaji i namiruju se sledećim redom:

1. troškovi prodaje
2. eventualne zakonske hipoteke
3. ostale hipoteke (po redu kojim su upisane)
4. kamate i druga povremena davanja

Eventualni ostatak se vraća vlasniku nepokretnosti.

Namirenje u slučaju objekta u izgradnji

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravosnažnim odobrenjem za gradnju uz naknadu i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji.

Redoslijed namirenja

Kada je jedan predmet hipoteke založen nekolicini povjerilaca, redoslijed po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cijene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja, računajući od momenta prve upisane hipoteke.

Prestanak hipoteke

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke se vrši na zahtjev dužnika, ako potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom. Ispis hipoteke na zahtjev vlasnika vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti. Povjerilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u cjelosti isplaćeno. Povjerilac je dužan da izda dužniku potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke.

Centralna evidencija hipoteka

Centralnu evidenciju hipoteka vodi Republički geodetski zavod – katastar nepokretnosti, u skladu sa zakonom. U vršenju svoje dužnosti katastar nepokretnosti je dužan da:

1. unosi hipoteke upisane u nedležni registar nepokretnosti
2. unosi druge podatke o hipotekamaupisanim u nadležni registar nepokretnosti
3. unosi svake promjene ili briše podatke koje su izvršene u u nadležnom registru nepokretnosti