Clausula intabulandi kao sastavni dio kupoprodajnog ugovora – pojam i značenje

Prilikom kupovine, ili bilo kog drugog oblika prometovanja nepokretnosti (zamjena, poklon, doživotno ustupanje) sigurno ćete se susresti sa pravnim pojmom „clausula intabulandi“. Iako su pravnici skloni upotrebi latinskih riječi i fraza u svom poslu, ovaj pojam se ustalio i među laicima, tako da je mnogo češća upotreba ovog latinskog pojma nego njegovog značenja u našem jeziku koje glasi „Tabularna izjava“.

Naime, „clausula intabulandi“ jeste bezuslovna saglasnost za upis u katastar nepokretnosti, odnosno izjava prethodnog vlasnika nepokretnosti kojom dozvoljava uknjižbu za drugo lice, bez njegove dalje saglasnosti i prisustva.

„Clausula intabulandi“ može biti data u samom ugovoru ili u posebnoj ispravi. Radi se o izričitoj i strogo formalnoj izjavi, odnosno neophodnoje da bude solemnizovana od nadležnoj notara. Bez „clausule intabulandi“ kupac neće moći da postane vlasnik kupljene nepokretnosti, odnosno neće moći da upiše svoje pravo svojine u katastru nepokretnosti, čak i ukoliko posjeduje dokaz da je prodavcu isplatio ugovorenu cijenu u cijelosti.

Zanimljivo je da Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosai Zakon o prometu nepokretnosti ne pominju „clausulu intabulandi“, odnosno ne propisuju da jeona obavezan element ugovora o prodaji. Međutim, nesumnjivo je da se radi o uslovu bez kojeg se ne može (Conditio sine qua non). Jedino Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti propisuje da je za upis prava neophodna izjava o dozvoli za upis koja nije uslovljena ili oročena.

Uslovljena „clausula intabulandi“

Uslovljena „clausula intabulandi“ može biti u slučaju ako je ugovorom o prodaji nepokretnosti predviđeno da nakon isplate ugovorene cijene, prodavac izda posebnu potvrdu odnosno saglasnost kupcu, da je kupoprodajna cijena u cijelosti isplaćena.

„Clausula intabulandi“ ne smije biti uslovljena isplatom cijene

Veoma je bitno napomenuti da „clausula intabulandi“ ne predstavlja potvrdu o isplati cijene, već isključivo saglasnost za upis prava u katastar nepokretnosti. Šta više, ona ne smije biti uslovljena isplatom cijene.  Ugovorom o kupoprodaji ugovara se obaveza prodavca da ovu klauzulu izda kupcu, odnosno da je ovjeri u zakonski propisanoj formi, nakon što mu kupac u cijelosti isplati cijenu. Ova klauzula se može dati u samom ugovoru o prodaji nepokretnosti, bez da je uslovljena isplatom cijene, ali to predstavlja rizik za prodavca jer će kupac moći da se upišpe kao novi vlasnik bez da je isplatio ugovorenu cijenu.

„Clausulu intabulandi“ ne smije biti uslovljena niti oročena

Ranije su službe za katastar nepokretnosti dozvoljavale upis prava svojine na osnovu ugovora o prodaji nepokretnosti koji su sadržali uslovljenu izjavu o dozvoli upisa (clausula intabulandi) u kojima se navodilo da se kupac može uknjižiti uz potvrdu banke o prenosu ugovorene cijene. To više nije slučaj, a što je opravdano, jer „clausula intabulandi“ ne smije biti uslovljena ili oročena.

Dakle, potvrde o isplati cijene ili prenosu novca ne treba miješati sa „clausulom intabulandi“. Pored toga, naglašavamo i da osim što je neophodna, ona ne smije biti uslovljena ili oročena.

Šta ako prodavac odbije dati „clausulu intabulandi“?

Ukoliko prodavac odbije dati ovu izjavu, kupac ili druga osoba koja stiče zemljišnoknjižno pravo može pokrenuti sudski postupak tražeći odobrenje upisa u katastar i sve činjenice pokretanja postupka će biti zavedene u zemljišnu knjigu u vidu zabilježbe. U tom slučaju će presuda zamjeniti claususlu intabulandi.