Kategorija: Blog

Zabilježba je vrsta zemljišnoknjižnog upisa kojom se, za razliku od predbilježbe i uknjižbe, knjižna prava ne upisuju već se čine vidljivim mjerodavne okolnosti za koje je zakonom određeno da ih možete zabilježiti u zemljišnoj knjizi. Zabilježba je odličan alat kojim se mogu zabilježiti sve činjenice vezane za nekretninu, ali i uz osobe koje su upisane kao vlasnici te nekretnine.

Upis i brisanje zabilježbe provodi se na prijedlog ovlaštene osobe, suda ili drugog nadležnog organa uz dostavljanje dokumenata iz kojih je vidjiv osnov za njihov upis, odnosno brisanje.

Predmet zabilježbe

Predmetom zabilježbe mogu se smatrati lični odnosi, lična ograničenja koja se tiču upravljanja nekretninama pa se tako mogu zabilježiti maloljetnost, skrbništvo, stečaj i sl.

Zabilježbom se, takođe, ostvaruju i pravni učinci koje ona proizvdi na nekretninama kao što su zabilježba spora, prisilne livitacije, zabrana otuđenja i opterećenja, izvršni postupak i sl.

Iz navedenog se može zaključiti da je svrha zabilježbe da učini vidljivim sve okolnosti koje se tiču same nekretnine ili vlasnika iste, a na koje treba obratiti pažnju prilikom kupoprodaje.

Neke od najčešćih zabilježbi sa kojima se susrećemo donosimo u nastavku.

Zabilježba spora

Ova zabilježba je upis postojanja određenog spora pred sudom ili drugim nadležnim organom čiji ishod bi mogao uticati na uknjižbu, pripadanje, postojanje ili opterećenje bilo kog od navedenih prava. Nakon što je u zemljišnim knjigama upisana zabilježba spora na neku nekretninu, ta nekretnina i dalje može bviti predmet kupoprodaje. Međutim, ukoliko prodavcu upis zabilježbe spora bude izbrisan na temelju presude koju je donio sud u sporu koji se vodi, upis prava vlasništva novog kupca takođe će biti obrisan.

Zabilježba pokretanja postupka

Zabilježba pokretanja postupka je upis kojim se čini vidljivim da je pred sudom ili drugim upravnim tijelom pokrenut postupak u kojem bi se mogao odrediti upis u zemljišne knjige, a za koji se ne može upisati zabilježba spora.

Zabilježba pokretanja postupka ima isti učinak kao i zabilježba spora. To znači, da odluka donesena pred drugim sudom ili organom povodom pokrenutog postupka djeluje i protiv osoba koje su stekle knjižna prava nakon što je prijedlog za zabilježbu stigao u zemljišnoknjižnu ustanovu.

Ova zabilježba najčešće se koristi kod pokretanja izvršnog postupka na nekretnini.

Zabilježba izvršnog postupka (zaplijene, ovrhe)

Zaplijena (izvršenje) na nekretnini provodi se zabilježbom o istoj u zemljišnim knjigama, utvrđenjem vrijednosti nekretnine, njenom prodajom te namirenjem sredstava oštećene strane iz iznosa realizovanog prilikom prodaje nekretnine. Učinak zabilježbe izvršenja ogleda se u tome da se oštećena strana može namiriti čak i ako treća osoba kasnije stekne tu nekretninu 8samo kod upisa koji se temelje na dobrovoljnom raspolaganju vlasnika nekretnina). Ova zabilježba sprječava daljni promet nekretnina kao i sve daljnje upise. Npr. vlasnik nekretnine može sklopiti ugovor o kupoprodaji, darivanju i sl. sa trećom osobom, ali ta osoba svoje pravo vlasništva neće moći upisati u zemljišnim knjigama jer to nije dopušteno.

Upisi koji se mogu provesti nakon zabilježbe izvršenja su:

• Naslijeđivanje

Nekretnina ostavitelja na kojoj postoji zabilježba izvršenja može biti predmet ostavine. U ostavinskom postupku nasljednici se mogu, ali i ne moraju prihvatiti nasljedstva. Oni koji prihvate nasljedstvo biće označeni kao nasljednici u rješenju o nasljeđivanju, te će se naložiti njihov upis uknjižbe prava vlasništva. U tom slučaju postupak izvršenja nastavlja se nad njima kao novim vlasnicima.

• Zabilježba ugovora o doživotnom izdržavanju

Predmet ugovora o doživotnom izdržavanju su najčešće nekretnine. S obzirom da se radi o ugovoru prema kom je sticanje prava valsništva odgođeno do smrti primatelja uzdržavanja zakonom je predviđeno da se postojanje takvog ugovora može zabilježiti u zemljišnim knjigama. Ova zabilježba ima mnoge prednosti za obe ugovorne strane. Primatelj uzdržavanja je i dalje vlasnik svoje nekretnine i ne mora brinuti o tome da će davatelj uzdržavanja prestati sa ispunjavanjem svojih obaveza u trenutku kad preuzme njegove nekretnine jer je sticanje istih odgođeno do smrti primatelja uzdržavanja. Sa druge strane, davatelj uzdržavanja koji zabilježi postojanje ovog ugovora u zemljišnim knjigama, čini vidljivim prema trećim licima postojanje svog prava i tako „čuva“ svoj prvenstveni red upisa. Osim toga, nakon smrti primatelja uzdržavanja, nekretnina na kojoj postoji ova zabilježba, ne može biti predmet ostavine.

• Maloljetnost

Maloljetna osoba može steći nekretnine naslijeđivanjem, darovanjem ili na neki drugi način te je neophodno zabilježiti maloljetnost takvog vlasnika u zemljišnim knjigama. Razlog tome je poseban postupak kod kupoprodaje ili otuđenja nekretnine. U tim situacijama, maloljetnu osobu zastupa roditelj.

• Zabilježba otvaranja stečajnog postupka

Pravnoj osobi se može ograničiti raspolaganje nekretninama i to se u praksi najčešće sreće prilikom otvaranja stečajnog postupka nad tom pravnom osobom. Rješenje kojim se otvara stečajni postupak nad pravnom osobom, sud po službenoj dužnosti dostavlja na provođenje zemljišnoknjižnim odjelima.

Važnost zabilježbe

Zabilježba značajno pridonosi sigurnosti u pravnom prometu nekretninama. Razumjevanje zabilježbe i njenih pravnih učinaka neizmjerno je važno kako bismo uvijek mogli pavilno savjetovati naše klijente prilikom prodaje ili kupovine nekretnine. Potrebno je razlikovati koji upisi na nekretninama mogu zaista stvoriti probleme od onih kod kojih je potrebna veća stručnost i angažman kako bi se pravni posao zaključio.

Kada su u pitanju upisi u zemljišne knjige, u skladu sa Zakonom o zemljišnim knjigama, razlikujemo tri vrste: predbilježbu, uknjižbu i zabilježbu. U ovom blogu posvetićemo pažnju i malo detaljnije objasniti pojam predbilježbe prava vlasništva.

Šta je predmet predbilježbe?

Predbilježba je zemljišnoknjižni upis kojim se knjižna prava stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju pod uslovom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojem budu opravdana. Predmet predbilježbe mogu biti sva prava koja mogu biti i predmet uknjižbe kao što je pravo vlasništva, pravo služnosti, založno pravo, pravo najma, zakupa i dr.

Pravni učinak predbilježbe

Predbilježbom nastaju isti pravni učinci kao i uknjižbom, ali su oni uslovljeni naknadnim opravdanjem jer u momentu predaje prijedloga za upis iste nisu bile ispunjene sve pretpostavke nužne za upis uknjižbe. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu te će se tako pravo čiji upis je zatražen smatrati stečenim, promjenjenim ili prestalim već od trenutka kada je bio podnesen zahtjev za upis predbilježbe.

Opšte pretpostavke za upis prava u zemljišnim knjigama                       

Zakonom o zemljišnim knjigama propisano je da dokumenti na osnovu kojih se traži upis prava moraju ispunjavati opšte i posebne pretpostavke. Jedna od opštih pretpostavki koje mora ispunjavati dokument na osnovu koga je zatražen upis, jeste njen oblik. Na primjer, ugovor o kupoprodaji nekretnine uvijek mora biti sačinjen u pisanom obliku, dok se za ugovor o doživotnom izdržavanju osim pisanog oblika zahtjeva i ovjera suca nadležnog suda, potvrda ili ovjera kod notara ili ugovor mora biti sačinjen u obliku notarskog akta.

Iz priloženog dokumenta mora biti vidljiv pravni temelj knjižnog prava, odnosno da li se radi o kupoprodaji, darovanju, raskidu ugovora i sl. Dokument na osnovu koga se  traži upis prava ne smije imati nedostatke koji dovode u sumnju njegovu vjerodostojnost pa se tako prilikom upisa uvijek zahtjeva predaja originalne dokumentacije ili ovjerenih kopija. Ako dokumenti sadrže više listova, oni moraju biti povezani tako da se između njih ne može naknadno dodati nijedan list. Prilikom sastavljanja dokumenta važno je unijeti vrijeme i mjesto sačinjavanja, a ukoliko to ne bude uneseno, kao mjesto i vrijeme sačinjavanja smatraće se vrijeme ovjere dokumenta kod notara.

Poslednja opšta pretpostavka za upis prava je da dostavljena dokumentacija mora sadržati lične identifikacijske brojeve osoba u čiju korist je tražen upis.

Posebne pretpostavke za upis prava

Kada smo naveli opšte pretpostavke za upis prava u zemljišnim knjigama, dolazimo do dijela u kome nalazimo razliku između predbilježbe i uknjižbe prava. Da bi uknjižba nekog prava bila dozvoljena potrebno je da su ispunjene sve opšte i posebne pretpostavke za upis. Ukoliko to nije slučaj, već su ispunjene sve opšte, ali ne i posebne pretpostavke, onda će biti dopušten upis predbilježbe prava.

Opis nekretnine i pravo čiji upis se zahtjeva

Predbilježba će se dopustiti samo u slučaju da je preciznio navedena oznaka osnosno čestica zemljišta i svi lični identifikacijski podaci. Ukoliko nešto od ovog nedostaje može se dati neki rok za dostavu spomenutih podataka ili odbiti upis predbilježbe.

Tabularna izjava

Druga posebna pretpostavka čiji nedostatak se može naknadno opravdati je kada dokument ne sadrži izričit pristanak, odnosno kada nedostaje tabularna izjava ili kada je ona data uslovno ili na određeni rok. Najčešći primjer navedenog nalazimo kada je sklopljen kupoprodajni ugovor za nekretninu koji sadrži sve potrebno za upis prava osim dopuštenja prodavca za uknjižbu prava vlasništa zato što kupac nije u potpunosti isplatio kupoprodajnu cijenu. U tom trenutku pravi se upis predbilježbe prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodaje te će naknadno opravdati tu predbilježbu podnošenjem dokumenta ili izjave u kojoj prodavac potvrđuje isplatu kupoprodajne cijene i dopušta uknjižbu prava vlasništva kupcu.

Opravdanje predbilježbe

Opravdanje predbilježbe je dokument kojim se naknadno uklanjaju nedostaci zbog kojih nije bilo moguće vršiti upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu i djeluje od trenutka kada je podnesen prijedlog za upis prava predbilježbom.

Tužba radi opravdanja predbilježbe

Tužbu radi opravdanja predbilježbe podnosi osoba u čiju korist je predbilježba provedena kada druga strana nije voljna dobrovoljno dati dokument potreban za uknjižbu prava. Primjer, kada je uslov za opravdanje predbilježbe izjava prodavca o isplaćenoj kupoprodajnoj cijeni, a on ne želi istu izdati, tada je kupac prisiljen predati tužbu radi opravdanja predbilježbe. U tom parničnom postupku kupac će kao tužitelj biti dužan dokazati da je u cijelosti ispunio svoju obavezu plaćanja kupoprodajne cijene.

Tužbenim zahtjevom zatražiće od suda da donese presudu kojom se on kao kupac utvrđuje novim vlasnikom nekretnine te je opravdao upisanu predbilježbu, uz nalog prodavcu da izda pisanu izjavu potrebnu za uknjižbu prava vlasništva.

U drugoj situaciji, kada predbilježbu nije moguće opravdati dostavljanjem dokumenta potrebnog za upis, uzećemo kao primjer situaciju gdje je prodavac bilo pravno lice koje je u međuvremenu prestalo postojati i više ne može izdati izjavu potrebnu za upis. U tom slučaju, kupac pokreće tužbu i dužan je da dostavi dokaz o isplaćenoj kupoprodajnoj cijeni, ali i dokaz o tome da prodavac kao pravno lice više ne postoji i samim tim ne može izdati izjavu potrebnu za upis.

Rokovi za podnošenje tužbe

Rok za podnošenje tužbe je relativno kratak i iznosi 15 dana od dana dostave rješenja kojim je predbilježba dopuštena. Kupac svakako može podnijeti zahtjev za produženje tog roka ukoliko je to potrebno.

Brisanje predbilježbe

Brisanje predbilježbe može zatražiti vlasnik nekretnine, ali i  osoba u čiju korist je predbilježba upisana. Npr. banke ne dopuštaju upis založnog prava ako postoji predbilježba prava vlasništva.

U praksi se pokazalo daugovorne strane često traže upis predbilježbe prava vlasništva na osnovu predugovora o kupoprodaji nekretnine. Predugovor o kupoprodaji nekretnine nije pravni temelj za upis predbilježbe prava vlasništva. Iako predugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji iste (predmet kupoprodaje i kupoprodajna cijena), on predstavlja tek namjeru ugovornih strana da u budućnosti sklope pravni posao kojim će jedna strana prodati, a druga kupiti nekretninu.

U prethodnim člancima pisali smo mnogo o prirodnim ljepotama i neobičnim građevinskim fenomenima širom svijeta, dok ćemo pažnju u ovom članku posvetiti našoj zemlji. BiH je zemlja sa mnogo prelijepih čuda prirode, ali nažalost jako malo pažnje se posvećuje istima.

1. Plivska jezera

U blizini Jajca nalazi se jedinstveni vodeni biom od kojih su najznačajniji Veliko i Malo Plivsko jezero. To su kilometarska jezera, ujedno i najveća u BiH. Zbog svoje gustoće vode koja je specifična, pogodna su za organizaciju sportskih takmičenja poput veslanja, kajakarenja, pedaliranja i plivanja.

2. Vodopad Kravice

Prema riječima posetioca, ovo je jedna od najljepših prirodnih atrakcija u BiH i prepoznatljiv simbol grada Ljubuškog. Vodopadi su visoki 28 te široki 120 metara, što im daje ljepotu i posebnost, a izgradila ih je rijeka Trebižat. Dugi niz godina privlače zaljubljenike u prirodu, a u ljetnim mjesecima može se uživati u odmoru i raznim aktivnostima na rijeci.

3. Nacionalni park Una

Nalazi se na krajnjem zapadnom dijelu BiH, na području grada Bihaća. Ovaj predivni nacionalni park obuhvata dolinske dijelove rijeke Une i Unca te padine planina Plješevice, Grmeča i Osječenice. Omiljena mjesta turistima su Milančev buk i Štrbački buk, kao i predivni Martinbrodski slapovi. Štrbački buk se posebno izdvaja, a nastao je usljed tektonskih pomjeranja i vijekovima dugog taloženja sedre.

4. Blagaj

Ovo je naseljeno mjesto u gradu Mostaru, a ispod naselja izvire rijeka Buna. Vrelo Bune najveći je krški izvor u Evropi, a po mnogima i najljepši. Voda izvire ispod 200 metara okomite litice na čijem vrhu se nalazi ruševina starog grada Herceg – Stjepana, poslednjeg vladara Hercegovine. U blizini se nalazi Derviška tekija izgrađena od strane turskog sultana kao i Zelena pećina.

5. Prokoško jezero

Nalazi se na 1636 metara nadmorske visine na planini Vranici, na 22 kilometra od grada Fojnice. Ono najzanimljivije je da u jezeru žive endemične vrste flore i faune – poput tritona – endemičnog primjerka vodozemca.

6. Vodopad Skakavac

Smješten je na svega 12 km od Sarajeva, u istoimenom rezervatu prirode. Pokriva preko 1430 ha površine i doseže visine od 98 m. Nalazi se duboko u šumama smrče, jele i bukve. Tokom zime dešava se da se potpuno zaledi što čini jedan nestvaran prizor.

7. Vrelo Bosne

Ovaj jedinstveni spomenik prirode prostire se na 60 ha. Na periferiji Sarajeva, u podnožju planina Igman i Bjelašnica nalazi se vrelo Bosne. Još u doba Rimskog Carstva na ovom mjestu građene su termalne banje. Voda rijeke Bosne smatra se ljekovitom.

8. Planina Treskavica

Ovaj grandiozni planinski masiv nalazi se na jugu BiH, u okviru Dinarskih planina. Svoj specifičan naziv duguje čestim manjim zemljotresima što ne čudi s obzirom da se nalazi u zoni sa jakim seizmičkim kretanjima. Ubraja se u najljepše planine ovog područja sa svojih preko 2000 metara nadmorske visine. Idealna je za sve ljubitelje planinarenja.

9. Planina Bjelašnica

Ova planina poznata je po zimskom turizmu, kada su brojna skijališta u funkciji. Smještena na 40 kilometara od Sarajeva, u centralnoj BiH i omiljena je bosanska skijaška destinacija. Ime je dobila po velikom broju dana tokom kojih je prekrivena snijegom.

10. Jahorina

Jahorina je najposjećenija planina u BiH. Zbog svoje povoljne i bogate ponude, često se pominje kao skijaški centar sa brojnim kapacitetima. Najviši vrh Ogorjelica nalazi se na 1916 metara nadmorske visine i bila je domaćin Olimpijskih igara 1984. godine.

11. Nacionalni park Sutjeska

Ovo je najstariji nacionalni park u BiH osnovan 1962. godine. Ujedno  je i najveći park na ovim prostorima zauzimajući preko 17 000 ha zelene površine. U sklop nacionalnog parka ulazi i Perućica, jedna od četiri poslednje prašume u Evropi. Šume sa različitim vrstama drveća, kanjon rijeke Sutjeske, glečerska jezera, pašnjaci i planinski masivi, sastavni su dio ovog parka.

12. Nacionalni park Kozara

Ovaj park ne prelazi visinu od 1000 metara nadmorske visine i kao takav idealan je za ljubitelje lagane šetnje i planinarenja. Bogate listopadne i četinarske šume, potoci, doline i planinski vrhovi, ono je što obogaćuje ovaj park.

13. Stari most u Mostaru

Jedna od najprepoznatljivijih atrakcija u BiH smještena je u slikovitom gradu Mostaru, iznad rijeke Neretve. Izgrađen je u XVI vijeku od strane Turaka i predstavlja simbol čitavog grada. Okružen starim građevinama od kamena i džamijama ostavlja bajkovit utisak na turiste.

Svijet je pun divnih destinacija i ima onih koji svojom nestvarnom ljepotom i izgledom zaslužuju da se o njima mnogo više zna. U nastavku vam donosimo neke od njih ..

1. Salar de Uyuni, Bolivija

Ovo je ogroman krajolik u jugozapadnoj Boliviji i najveća je slana ravnica na svijetu koja se prostire na površini većoj od 10 000 kvadratnih kilometara, a procjenjuje se da sadrži oko 10 milijardi tona soli.

2. The Wave, Arizona

Ova veličanstvena stijena u Arizoni poznata je po svojim živim bojama koje se mjenjaju tokom dana i godine kako svjetlost i sjene padaju na nju i koje variraju od crvenih, narančastih i žutih sve do ljubičastih nijansi, stvarajući predivan i nestvaran krajolik.

3. The Hang Son Doong, Vijetnam

Hang Son Doong je ogromna pećina koja izaziva strahopoštovanje. Smatra se jednom od najvećih pećina na svijetu, a neke od njenih komora dostižu visinu od 180 i širinu od 150 metara.

4. Stuðlagil, Island

Iako je formiran prije nekoliko miliona godina, ovaj kanjon postao je popularan kao najbolja zbirka bazaltnih stupova na Islandu tek u poslednjih 15 godina. Bio je sakriven ispod rijeke, čiji vodostaj je opao nakon izgradnje hidroelektrane te je tako otkrivena najveća zbirka bazaltnih stupova koja se prostire sa obe strane rijeke koja mjenja boju zavisno o godišnjem dobu.

5. Jezero Moraine, Kanada

Ovo je ledenjačko jezero smješteno u Dolini deset vrhova koje se napaja iz ledenjaka Fay i potoka Larch Creek. Za nestvarno intenzivnu tirkiznu boju vode zaslužno je kameno brašno koje su nataložili okolni ledenjaci, a boja je najljepša tokom polovine ljeta.

6. Pamukkale, Turska

Pamukkale u prevodu znači dvorac od oblakai poznat je po svom neobičnom obliku plitkih terasastih bazena koji su nastali prelijevanjem mineralne vode i taloženjem minerala.

7. Dugine planine, Kina

Ove predivne šarane planine u Kini nisu obojane već su rezultat prirodnih geoloških procesa. Željezo i minerali u pješčaniku uzrok su duginog izgleda planina po čemu su i dobile naziv.

8. Šuma Zhangjiajie, Kina

   Pejzaž u nacionalnom parku ove šume izgleda kao da dolazi iz naučno – fantastičnog filma. Strukture koje liče na stupove rezultat su prirodne erozije, prekrivene zelenilom i veoma često okovane maglom.

9. Pećina Waitomo Glowworm, Novi Zeland

Ova pećina je ispunjena hiljadama svijetlećih crva koji stvaraju nevjerovatan spektakl svjetlosti. Turistički vodiči mogu vas odvesti u ovu čarobnu galaksiju na zemlji.

10. Kanjon Antilopa, SAD

Kanjon Antilopa je na području indijanskog plemena Navah u Arizoni. Nastao je erozijom pješčenjaka usljed naglih poplava. S vremenom je voda izgladila sve tvrde rubove i nastali su karakteristični oblici.

Singapur je grad-država u jugoistočnoj Aziji, na jugu Malajskog poluostrva. Zbog svog strateškog položaja zovu ga Gibraltarom Azije, a na malajskom jeziku znači „lavlji grad“…

U ovoj zemlji ogromnog bogatstva vladaju poprilično čudna i bizarna pravila, a u nastavku ćemo vas uputiti u neka od njih. Ovo je nekoliko zanimljivosti o Singapuru:

1. Svjetska toaletna organizacija osnovana je u Singapuru. S obzirom da Singapurci jako paze načistoću, ako nakon izlaska iz toaleta ne pustite vodu možete biti kažnjeni sa 500 dolara.
2. Građani Singapura mogu glasati na britanskim izborima.Zemlja je članica Commonweltha i samim tim njeni građani ostvaruju to pravo.
3. Država se prostire na ukupno 63 ostrva, ali mnoga od njih su nenaseljena ili služe kao vojne i industrijske zone.

4. Ispijanje pića usred neba ovdje je skoro moguće jer se na vrhu nebodera od 282 metra nalazi bar, koji je time jedan od najviših barova na vrhu neke zgrade.
5. Singapur je jedna od tri države koje nemaju glavni grad. Ostale dvije su Monako i Vatikan.
6. U zemlji su službena četiri jezika: engleski, mandarinski, tamilski i malajski.
7. U prevodu Singapur znači Grad lavova, a zanimljivo je da ovdje uopšte nema lavova.
8. Na singapurskom univerzitetu mnogi su se razveselili kada je automat Coca-Cole besplatno počeo dijeliti limenke nakon što ga zagrlite.
9. Ovdje ljudi najbrže hodaju, oko 6,15 km/h, prema jednom britanskom istraživanju.
10. Žvakaće gume su zabranjene, ali je strancima dopušteno unošenje dva paketića. Više od toga smatra se pokušajem krijumčarenja.

11. Singapur je nezavisnost od Malezije stekao 1965. godine.
12. Jedan je od gradova sa najnižom stopom kriminala.
13. Stariji ljudi i invalidi mogu na semaforu prisloniti svoje lične karte te tako dobiti više vremena za prelazak ulice.
14. Zračna luka u Singapuru već osmu godinu zaredom proglašena je za najbolju na svijetu.
15. Ukoliko vas uhvate sa bilo kojom količinom droge, čak i ako je u pitanju marihuana, prijeti vam smrtna kazna.
16. Ukoliko vas uhvate da pijete ili jedete u javnom prevozu kazna može biti i do 300 dolara.

17. Singapur je među 20 najmanjih zemalja na svijetu. SAD su oko 15 000 puta veće.
18. Singapurski rezervat Bukit Timah drži više vrsta drveća od cijelog sjevernoameričkog kontinenta.
19. U Singapuru se nalazi najviši zatvoreni vodopad. Smješten je u zračnoj luci Changi na vidini od 40 metara.
20. Na poleđini novčanice od 1000 SGD možete pronaći himnu Singapura napisanu u mikro tekstu.
21. 7. novembar službeno se slavi kao Nacionalni dan sadnje drveća i tada svi, od diplomata do običnog čovjeka, sade drveće.
22. Vojna služba je obavezna za sve muškarce dvije godine nakon završetka srednje škole.
23. Najviša prirodna tačka u Singapuru je brdo Bukit Timah, visoko samo 164 metra.
24. Ako dobijete poklon, nepristojno je otvoriti ga pred osobom koja vam ga je dala, pristojno je pričekati i poklon otvoriti kasnije.
25. Tri od 100 lokalnih stanovnika dolarski su milioneri.
26. Vrijeđanje na ulicama, a pogotovo dobacivanje ženama je zabranjeno i možete zbog toga dobiti zatvorsku kaznu.
27. Pljuvanje – ako to učinite na bilo kom javnom mjestu, možete dobiti kaznu do 1000 dolara.
28. Za hodanje po kući bez odjeće, a sa otvorenim zavjesama možete dobiti kaznu od 2000 dolara, zatvor u trajanju od tri mjeseca ili oboje.

Prodaja nekretnine kod nas, kao i bilo gdje u svijetu, nije samo finansijska transakcija, već zahtjeva i razmjevanje psihologije kupaca, lokalnog tržišta nekretnina, kao i prilagođavanje prezentacije za privlačenje pravih kupaca.

U ovom članku donosimo vam stručne savjete za pripremu nekretnine za prodaju kako biste ostavili dobar prvi utisak i samim tim ubrzali proces prodaje iste.

Važnost prvog utiska

Važnost najboljeg prvog utiska u prodaji nekretnina ne može se dovoljno naglasiti. Prema riječima jedne od svijetski najpoznatijih agentica za nekretnine, Barbare Corcoran, kupci odlučuju o interesu za kupovinu u prvih osam sekundi i zbog toga je važno maksimalno iskoristiti taj kratak vremenski period.

Emocije treba isključiti u ovom procesu i sagledati prostor objektivno jer vi kao prodavac treba da stvorite topao i ugodan ambijent u kome budući kupac može da zamisli stvaranje vlastitih uspomena.

Ciljanje pravih kupaca

Jedan od najvažnijih aspekata prodaje nekretnine je određivanje prave cijene. U različitim gradovima naše zemlje različite su i cijene nekretnina. Čak su cijene drugačije i po naseljima u istom gradu, tako definiše trenutno tržište nekretnina. Trebali biste kao prodavac sagledati svoju nekretninu realno kako bi mogli pretpostaviti ko su vaši potencijalni kupci, da li je to porodica sa djecom, koja traži blizinu škole, vrtića ili je to investitor koji želi uložiti u nekretninu pogodnu za najam.

Preobražavanje doma u „nekretninu za prodaju“

Kupci često donose odluku o kupovini na osnovu emocija, a ne samo racionalnih faktora. Vaš dom treba preobraziti u nekretninu koja je spremna za prodaju. To uključuje depersonalizaciju, odnosno uklanjanje svih ličnih stvari koje ste donijeli kako bi sebi stvorili ugodan subjektivni osjećaj boravka. Tako ćete privući širi spektar kupaca jer onda oni mogu da zamisle boravak u prostoru bez da ih „guše“ tuđe stvari.

Priprema dokumentacije za prodaju nekretnine

Imajte pri ruci sve potrebne dokumente za prodaju nekretnine, pripremljene i dostupne. Neizostavna dokumentacija, poput vlasničkog lista, odnosno izvoda iz Knjige uloženih ugovora, građevinske ili upotrebne dozvole, daje kupcu osjećaj sigurnosti i pokazuje da ste odgovoran i pouzdan prodavac. Uredni papiri i pravni savjeti omogućavaju sigurnu i lakšu prodaju. Zbog toga poslušajte savjete svog agenta za nekretnine i ukoliko imate nekih nedoumica potražite pomoć pravnog lica.

Savjeti za dekoraciju i uređenje

Bez obzira na objektivne kvalitete nekretnine, prvi vizualni utisak može biti presudan, a detalji su ti koji čine razliku i daju toplinu doma. Ulaganjem u samo nekoliko detalja, poput svježeg cvijeća na stolu, ukrasnih deka i jastučića, može se povećati atraktivnost nekretnine. Ovakvi dodaci bude emotivnu vezu sa potencijalnim kupcima. Proces pripreme nekretnine za prodaju popularno se naziva „home staging“.

Prilagođavanje nekretnine za tržište

Sa nekoliko jednostavnih zahvata, stilizacijom nekretnine, može se složiti priča u interijeru u kojoj se novi vlasnici mogu zamisliti. Home staging i jeste proces pripreme nekretnine za prodaju upravo kroz stilizaciju i dekoraciju.

Čišćenje i održavanje kao temelj

Temeljno čišćenje i uređenje nekretnine je neizmjerno bitno. Sve stvari moraju biti na svom mjestu, nema mjesta za nered i neurednost. Posebnu pažnju posvetite kuhinji i kupatilu, to prostorije koje su ključne u procjeni nekretnine.

Ugodna temperatura                                        

Regulišite temperaturu u prostorijama, prilagodite je godišnjem dobu. Imajte na umu da kupci dolaze izvana i nemojte im priuštiti temperaturni šok koji će im odmah na početku odvući pažnju sa razgledanja nekretnine.

Dodatni savjeti sa uređenje: svjetlost, mirisi, boje

Rasvijetlite prostor, podignite roletne, uklonite tamne zavjese ukoliko ih imate, kako bi omogućili što veći dotok svjetlosti. Poznato je da svjetlost „otvara“ prostor. Ugodni mirisi stvaraju pozitivan i emotivno privlačan doživljaj. Neugodni mirisi mogu ukazivati na probleme poput vlage ili lošeg održavanja, te je stoga važno osigurati da vaša nekretnina ima svjež i ugodan miris.

Optimizacija prostora

Vjerovatno se vi kao prodavac pitate koliko je isplativo ulagati u renoviranje nekretnine prije prodaje. Za potencijalne kupce to ima veliki značaj, pogotovo sada kad su cijene majstora i radova poskupjele. Ali, na prodavcu je da pronađe ravnotežu između ulaganja i potencijalnog povrata kroz prodaju. Za početak, uklonite stari i nefunkcionalni namještaj, koliko god on za vas imao neku sentimentalnu vrijednost, za kupca je stari namještaj samo problem.

Renoviranje za tržište: šta se isplati, a šta ne

Kada birate šta renovirati, važno je da razmotrite koje promjene će najviše uticati na vrijednost nekretnine. Evo nekoliko korisnih savjeta:

• Kuhinja i kupatilo – ovo se često smatra naisplativijim jer su to prostorije kojima kupci posvećuju posebnu pažnju tokom razgledanja.
• Krečenje – relativno jeftin zahvat koji može imati veliki uticaj i osvježiti izgled cijele nekretnine
• Podovi – zamjena dotrajalih i oštećenih podova ima uticaj na cjelokupan prostor. Ukoliko vam je zamjena preskupa, možete bar ispolirati stare podove.
• Osnovni popravci – u ovo ubrajamo probleme koji su očigledni, poput krova koji prokišnjava, električnih ili vodovodnih problema, česme koja curi ili sijalice koja treperi. Otklanjanjem ovih problema može se izbjeći negativan utisak.
• Uređenje okućnice i ulaznog prostora – dvorište ili ulazni prostor je prvo što potencijalni kupci vide pri dolasku. Svakako ne žele da su prvo što vide razbacana obuća i jakne u hodniku. Ukoliko imate dvorište poželjno je da bude sređeno i uredno, ali ako se to ne isplati onda je nabolja opcija dati kupcu tlocrt kako bi se istaknuo potencijal prostora.

Oglašavanje nekretnine za prodaju

Kvalitetne i profesionalne fotografije, kao i adekvatan opis nekretnine u oglasu, prvo je što kupci vide prilikom pregledanja oglasa. Važno je da fotografije nisu nerealne, da imaju dobar kvalitet, ali da i dalje prikazuju stvarni izgled nekretnine. Poželjno je da angažujete profesionalne agente za nekretnine jer oni većinom imaju svoj način fotografisanja i oglašavanja po kojima se izdvajaju. Još jedna od veoma važnih prednosti angažovanja profesionalnih agenata za nekretnine jeste što oni sa sobom donose bogatu mrežu kontakata, što može znatno ubrzati proces prodaje nekretnine.

Kako efikasno komunicirati i prezentovati nekretninu

U komunikaciji sa kupcima veoma je važno da budete ljubazni, gostoljubivi, ali nenametljivi. Poslušajte savjet agenata za nekretnine, više slušate, nego što pričate. Bitno je pažljivo saslušati potrebe i pitanja kupca. Prilikom prezentacije ističu se pozitivne karakteristike nekretnine, ali se mane ne sakrivaju. Ukoliko prezentaciju vrši agent za prodaju, veoma je važno da bude upućen u apsolutno sve što se tiče nekretnine kako bi kupcu mogao dati adekvatan odgovor na njegova pitanja.

Zaključak na kraju je da, kako smo i rekli, prodaja nekretnine nije samo finansijska transakcija, već se posvećenost detaljima na koje možda niste ni obraćali pažnju itekako može isplatiti.

 

Prema riječima stručnjaka, zgrade napredne arhitekture pojavile su se mnogo prije naše ere. Neke drevne zgrade sačuvane na našoj planeti su nevjerovatne. Zgrade starog svijeta potpuno su različite od zgrada moderne arhitekture. Ko je izgradio te zgrade, za koju svrhu i kakvom tehnologijom – sve su to pitanja koja se postavljaju pri pogledu na neku od tih zgrada.  Otkrivamo vam koje su to najstarije zgrade na svijetu.

Hram kraljice Hatshepsut (Egipat)

Primjer drevne arhitekture koji je i dalje u odličnom stanju je hram kraljice Hatshepsut koji se nalazi u Egiptu. Tačna godina izgradnje nije poznata, samo je procjenjena na 1400 godinu p.n.e. Čak i danas se može reći da je arhitekt koji je stvorio ovaj hram biogenije.

Mamertine tamnica (Rim)

Mamertina tamnica podignuta je u Rimu 578. godine p.n.e. U njoj su držali tadašnje kriminalce, mada su mnogi od njih bili nevini. U ovom zatvoru su sveti Petar i Pavle okončali svoje živote.

Džozerova piramida u Saqquari

Arhitekt Imhotep je 2650. godine p.n.e. u Egiptu izgradio Džozerovu piramidu. Kao što je poznato, ovo je najstarija piramida u Egiptu i jedna od najstarijih građevina na svijetu. Visina joj je 62 metra.

Veliki Zimbabwe

Veliki Zimbabwese smatra najstarijom i istovremeno najvećom strukturom u Južnoj Africi. Ta struktura pojavila se u 11. vijeku i tu je živjelo oko 18 000 ljudi. Naučnici nikada nisu otkrili zašto je u 15. vijeku ova građevina napuštena. Visina drevnih ruševina doseže 11 metara. Sve građevine podignute su metodom suvih zidova – granitnih ploča postevljenih u redove. To je iznenađujuće jer je standardni materijal Afrike tog razdoblja bio drvo u kombinaciji sa glinom.

Skara Brae naselje

Deset kuća izgrađeno je na području današnje Škotske 2500. godine p.n.e. Nalaze se na ostrvima škotskog priobalja. Sve kuće su savršeno očuvane pa su naučnici mogli uvrditi kako su živjeli drevni ljudi. Prema sprovedenim istraživanjima kuće su bile dobro opremljene – imale su vodu, grijanje i popločane prostorije.

Katedrala Pereslavl – Zalessky (Rusija)

U Rusiji postoje stare zgrade koje su svjedočile mnogim istorijskim događajima iz različitih razdoblja, ali su uspjele „preživjeti“ do danas. Većina tih građevina su crkve i samostani. Godine 1052. Yury Dolgoruky postavio je temelje crkve u Pereslavl – Zalessky. Pet godina kasnije izgradnju je završio knez Andrei Bogolyubsky. Ovaj bijeli kameni hram stoji u centru grada koji je ukrašen više od 800 godina.

Samostan Pskov

Sredinom 12-og vijeka u Pskovu, na mjestu gdje se Mirozhka i Velika rijeka spajaju, izgrađen je samostan. Ovdje je uvijek mnogo hodočasnika. Privlačiih jedinstvena freska iz predmongolske ere koja je preživjela godine burne istorije ovog kraja.

Manastir Kniahinin

Manastir je svoje ime dobio prema suprugu princeze Marije Shvarnovne koji je inicirao njegovu izgradnju. Nekoliko puita je obnovljen, preživio je razne devastacije i godine invazije Mongola i Tatara.

Crkva Boriosa i Gleba (selo Kideksha)

U blizini mjesta Suzdal u selu Kideksha nalazio se stara crkva, koja je zaštićena od strane UNESCO-a. Godina njene izgradnje je 1150. Ovaj spomenik bijele kamene arhitekture izgradio je Yury Dolgoruky.

Najstarija sačuvana zgrada u svijetu

Najstarija poznata svjetska građevina nalazi se u nekropoli Bugonsky u Francuskoj na obalama rijeke Bugon, a otkrivena je u prvoj polovini devetnaestog vijeka. Opsežnija iskopavanja su tamo provedena kasnih šezdesetih godina prošlog vijeka. Nekropola se sastoji od pet megalitskih grobnih humaka koji pripadaju neolitskom dobu. Najstarija građevina ovog kompleksa izgrađena je 4800. godine p.n.e.

Tražiti savršenu nekretninu isto je kao tražiti savršenog partnera – svi imamo određene prioritete koje želimo ispuniti kod kupovine nekretnina, ali nakon nekog vremena shvatimo da nema savršenog izbora. U potrazi za svojom „savršenom“ nekretninom, kupci imaju listu prioriteta koje žele zadovoljiti. Na vrhu liste tih prioriteta su lokacija, broj soba, balkon ili terasa, garaža, blizina javnog prevoza, vrtića, škole…

Nakon nekog vremena kupci često shvate da savršena nekretnina zapravo ne postoji. Kao kod mnogih stvari u životu, tako su kompromisi nužni i kod traženja idealne nekretnine. Iako je važno biti odlučan u pronalasku idealne nekretnine koja odgovara svim vašim željama, tako je važno biti spreman na kompromise i razumjeti da svaka nekretnina ima svoje prednosti i nedostatke.

Kupci često shvate kako moraju odustati od nekih kriterijuma kako bi pronašli nekretninu koja odgovara njihovim potrebama i budžetu. Možda neće pronaći nekretninu u skladu sa svim svojim željama, ali mogu pronaći neku koja ima neke od traženih karakteristika te se uklapa u njihove finansijske okvire.

Isto tako, mogu otkriti da neki kriterijumi, koje su prvobitno smatrali vrlo važnima, nisu tako presudni kao što su mislili. Na primjer, možda su željeli da nekretnina bude blizu njihovog posla, ali shvate da je malo udaljenije naselje zapravo mirnije i nudi više zelenih površina.

Prioriteti su subjektivni i važno je otkriti lične želje i potrebe, bez obzira na savjete drugih. Na kraju krajeva, vi ste ti koji će živjeti u svom domu i najvažnije je da on ispunjava vas.

Sve prethodno navedeno dovodi nas do jednog važnog zaključka, a to je da možda ne postoji savršena nekretnina za vas, ali postoji prava. Upravo ta prava je ona za koju ste bili spremni sniziti prvobitne kriterijume, napraviti mnoge kompromise i zavoljeti sve njene nesavršenosti koje je čine vašom savršenom nekretninom.

Kupovina stana i rješavanje stambenog pitanja predstavlja jedan od najljepših i najznačajnijih događaja u životu, ali do konačnog useljenja u vašnovi dom očekuju vas procedure koje sa sobom nose dodatne troškove, pored cijene koju plaćate za nekretninu. Kako izgleda kompletan put odoglasa do vlasničkog lista u rukama, pojašnjavamo u nastavku.

Potraga za novim stanom najprije započinje pretraživanjem oglčasa, putem interneta ili pisanih oglašivača. Zabilježite nekretnine koje odgovaraju vašem cjenovnom rangu ili lokaciji na kojoj biste željeli da živite i zakažite obilazak istih.

Procjena nekretnine

Veoma je važno da kvalitetno izvršite procjenu nekretnine koju želite da kupite. Možete sami sagledati prednosti i mane iste, ali možete takođe da angažujete stručno lice, odnosno procjenitelja nekretnine, koje će vam pomoći u tome. Pored cijene koju ste spremni izdvojiti za stan, važno je da odredite koliko novca ste spremni izdvojiti za eventualno renoviranje.

Sklapanje notarskog ugovora o kupoprodaji

Nakon što se odlučite za kupovinu stana, prvenstveno vas očekuje potpisivanje notarskog ugovora o kupoprodaji kojim se definiše ukupna kupoprodajna cijena, način i rok isplate, kao i eventualna kapara. S tim u vezi važno je provjeriti da li je uredna vlasnička dokumentacija, da li je prodavac jedini i isključivi vlasnik nekretnine, da li je možda nekretnina opterećena dugovima ili hipotekom te da li možda postoji zabrana prometovanja. Ukoliko postoji više vlasnika nekretnine koju kupujete, svi moraju biti saglasni sa prodajom i prisustvovati potpisivanju notarskog ugovora. Kada se uvjerite da je sva dokumentacija uredna, vrijeme je da potpišete notarski ugovor o kupoprodaji. Naknada za notarske usluge plaća se u skladu sa notarskom tarifom u državi. Iako su precizno i tačno definisane notarske tarife, najbolje je lično provjeriti kod notara cijenu koštanja.

Ukoliko kupujete stan putem stambenog kredita, pravo vrijeme da posjetite banku je nakon potpisivanja pomenutog ugovora. Sa ovim ugovorom i pratećom dokumentacijom koju banka zahtjeva, podnosite banci zahtjev za kredit. Ako je stan ujedno i zalog za osiguranje pokrića kredita, nakon što isti bude odobren, moraćete zajedno sa prodavcem i bankom zaključiti još jedan ugovor o založnom pravu ili hipoteci. Nakon toga banka isplaćuje prodavcu  iznos, odnosno cijenu nekretnine.

Plaćanje poreza na nekretninu

Sklapanje kupoprodajnog ugovora nije jedini trošak koji se pojavljuje u proceduri kupovine nekretnine. Nakon kupovine, potrebno je da nekretninu prijavite kod nadležne Poreske uprave, kako biste mogli izvršiti plaćanje poreza za istu. Građani u RS plaćaju porez na nekretninu  po stopi od 0,2% godišnje.

Sa druge strane, Prodavac nekretnine ima obavezu da plati porez na tzv. kapitalnu dobit u iznosu od 13% od razlike koja je nastala između nabavne i prodajne vrijednosti nekretnine.

Što se tiče PDV-a, veoma važno je da znate da postoji razlika u kupovini stana u starogradnji i u novogradnji. Ukoliko kupujete stan u novogradnji i postajete prvi vlasnik nekretnine, dužni ste platiti PDV. Ukoliko je riječ o starogradnji, odnosno prepisu vlasništva nad nekretninom, niste u obavezi da plaćate PDV. Odnedavno su osobe koje prvi put kupuju stan u novogradnji na svoje ime oslobođene plaćanja pomenutog poreza.

Knjiženje stana

Nakon što isplatite cjelokupni iznos kupoprodajne cijene, za šta ćete dobiti potvrdu ovjerenu od strane nadležnog notara, vrijeme je da uknjižite stan na svoje ime. Promjena vlasnika u zemljišnim knjigama vrši se podnošenjem zahtjeva za izmjenu, zajedno sa pratećom dokumentacijom ( kupoprodajni ugovor, dokaz o plaćenoj taksi…). Nedavno je uvedena praksa da notar kod koga ste sačinili ugovor o kupoprodaji po službenoj dužnosti šalje u Katastar sve ono što je potrebno za knjiženje. Nakon što se sva dokumentacija preda u Katastar, u dogledno vrijeme, odnosno nakon provedene procedure uzmjene vlasništva, dobićete Rješenje o upisu po kojem ste vi novi vlasnik nekretnine.

Na kraju ove procedure, čeka vas još jedan zadatak. Potrebno je da u svim komunalnim preduzećima podnesete zahtjev za promjenu vlasnika kako bi režijski računi mogli stizati na vaše ime.

U kineskom gradu Guijang 2021. godine izgrađena je nevjerovatna zgrada koja je privukla veliku pažnju zahvaljujući ogromnom vodopadu koji se sliva niz njenu fasadu.

Nazvana je Liebian International Building i uzdiže se 121 metar. Skoro dramatično, od vrha zgrade sliva se jedan od najvećih vodopada na svijetu. Ovo je ujedno i najviši vodopad koji je ugrađen u zgradu.

Kada je ova građevina završena i kada je vodopad prvi put uključen izazvao je pravu pometnju među lokalnim stanovništvom koje je u panici zvalo vlasti i medije da prijavi katastrofalno curenje vode.

Vlasnici zgrade navode da se vodopad pali samo povremeno i to u posebnim prilikama zbog visoke cijene njegovog korištenja –jedan sat napajanja pumpi koje ga pokreću košta 118 dolara.

Za njegovo pokretanje koriste se četiri ogromne pumpe koje podižu pročišćenu kišnicu i sivu vodu, sakupljenu u podrumskim rezervoarima, na visinu od 108 metara, odakle započinje pad.

Direktor Ludy Industry Group, koja je investitor ovog projekta, Cheng Xiaomao izjavio je da se u zgradi nalaze kancelarije, butici i luksuzni hoteli. Takođe, izgrađena je još jedna kula iste visine, a u bazi koja povezuje zgrade nalazi se shopping centar.

„Guijang je grad planina, sa mnogo drveća, poput šume. Željeli smo da kreiramo nešto što će stvoriti osjećaj vode i zelenila, čak i u dijelu grada u kojem ste okruženi neboderima.“ objasnio je Xiaomao viziju investitora koja stoji iza dizajna ove građevine.