Autor: agent

Singapur je grad-država u jugoistočnoj Aziji, na jugu Malajskog poluostrva. Zbog svog strateškog položaja zovu ga Gibraltarom Azije, a na malajskom jeziku znači „lavlji grad“…

U ovoj zemlji ogromnog bogatstva vladaju poprilično čudna i bizarna pravila, a u nastavku ćemo vas uputiti u neka od njih. Ovo je nekoliko zanimljivosti o Singapuru:

1. Svjetska toaletna organizacija osnovana je u Singapuru. S obzirom da Singapurci jako paze načistoću, ako nakon izlaska iz toaleta ne pustite vodu možete biti kažnjeni sa 500 dolara.
2. Građani Singapura mogu glasati na britanskim izborima.Zemlja je članica Commonweltha i samim tim njeni građani ostvaruju to pravo.
3. Država se prostire na ukupno 63 ostrva, ali mnoga od njih su nenaseljena ili služe kao vojne i industrijske zone.

4. Ispijanje pića usred neba ovdje je skoro moguće jer se na vrhu nebodera od 282 metra nalazi bar, koji je time jedan od najviših barova na vrhu neke zgrade.
5. Singapur je jedna od tri države koje nemaju glavni grad. Ostale dvije su Monako i Vatikan.
6. U zemlji su službena četiri jezika: engleski, mandarinski, tamilski i malajski.
7. U prevodu Singapur znači Grad lavova, a zanimljivo je da ovdje uopšte nema lavova.
8. Na singapurskom univerzitetu mnogi su se razveselili kada je automat Coca-Cole besplatno počeo dijeliti limenke nakon što ga zagrlite.
9. Ovdje ljudi najbrže hodaju, oko 6,15 km/h, prema jednom britanskom istraživanju.
10. Žvakaće gume su zabranjene, ali je strancima dopušteno unošenje dva paketića. Više od toga smatra se pokušajem krijumčarenja.

11. Singapur je nezavisnost od Malezije stekao 1965. godine.
12. Jedan je od gradova sa najnižom stopom kriminala.
13. Stariji ljudi i invalidi mogu na semaforu prisloniti svoje lične karte te tako dobiti više vremena za prelazak ulice.
14. Zračna luka u Singapuru već osmu godinu zaredom proglašena je za najbolju na svijetu.
15. Ukoliko vas uhvate sa bilo kojom količinom droge, čak i ako je u pitanju marihuana, prijeti vam smrtna kazna.
16. Ukoliko vas uhvate da pijete ili jedete u javnom prevozu kazna može biti i do 300 dolara.

17. Singapur je među 20 najmanjih zemalja na svijetu. SAD su oko 15 000 puta veće.
18. Singapurski rezervat Bukit Timah drži više vrsta drveća od cijelog sjevernoameričkog kontinenta.
19. U Singapuru se nalazi najviši zatvoreni vodopad. Smješten je u zračnoj luci Changi na vidini od 40 metara.
20. Na poleđini novčanice od 1000 SGD možete pronaći himnu Singapura napisanu u mikro tekstu.
21. 7. novembar službeno se slavi kao Nacionalni dan sadnje drveća i tada svi, od diplomata do običnog čovjeka, sade drveće.
22. Vojna služba je obavezna za sve muškarce dvije godine nakon završetka srednje škole.
23. Najviša prirodna tačka u Singapuru je brdo Bukit Timah, visoko samo 164 metra.
24. Ako dobijete poklon, nepristojno je otvoriti ga pred osobom koja vam ga je dala, pristojno je pričekati i poklon otvoriti kasnije.
25. Tri od 100 lokalnih stanovnika dolarski su milioneri.
26. Vrijeđanje na ulicama, a pogotovo dobacivanje ženama je zabranjeno i možete zbog toga dobiti zatvorsku kaznu.
27. Pljuvanje – ako to učinite na bilo kom javnom mjestu, možete dobiti kaznu do 1000 dolara.
28. Za hodanje po kući bez odjeće, a sa otvorenim zavjesama možete dobiti kaznu od 2000 dolara, zatvor u trajanju od tri mjeseca ili oboje.

Prodaja nekretnine kod nas, kao i bilo gdje u svijetu, nije samo finansijska transakcija, već zahtjeva i razmjevanje psihologije kupaca, lokalnog tržišta nekretnina, kao i prilagođavanje prezentacije za privlačenje pravih kupaca.

U ovom članku donosimo vam stručne savjete za pripremu nekretnine za prodaju kako biste ostavili dobar prvi utisak i samim tim ubrzali proces prodaje iste.

Važnost prvog utiska

Važnost najboljeg prvog utiska u prodaji nekretnina ne može se dovoljno naglasiti. Prema riječima jedne od svijetski najpoznatijih agentica za nekretnine, Barbare Corcoran, kupci odlučuju o interesu za kupovinu u prvih osam sekundi i zbog toga je važno maksimalno iskoristiti taj kratak vremenski period.

Emocije treba isključiti u ovom procesu i sagledati prostor objektivno jer vi kao prodavac treba da stvorite topao i ugodan ambijent u kome budući kupac može da zamisli stvaranje vlastitih uspomena.

Ciljanje pravih kupaca

Jedan od najvažnijih aspekata prodaje nekretnine je određivanje prave cijene. U različitim gradovima naše zemlje različite su i cijene nekretnina. Čak su cijene drugačije i po naseljima u istom gradu, tako definiše trenutno tržište nekretnina. Trebali biste kao prodavac sagledati svoju nekretninu realno kako bi mogli pretpostaviti ko su vaši potencijalni kupci, da li je to porodica sa djecom, koja traži blizinu škole, vrtića ili je to investitor koji želi uložiti u nekretninu pogodnu za najam.

Preobražavanje doma u „nekretninu za prodaju“

Kupci često donose odluku o kupovini na osnovu emocija, a ne samo racionalnih faktora. Vaš dom treba preobraziti u nekretninu koja je spremna za prodaju. To uključuje depersonalizaciju, odnosno uklanjanje svih ličnih stvari koje ste donijeli kako bi sebi stvorili ugodan subjektivni osjećaj boravka. Tako ćete privući širi spektar kupaca jer onda oni mogu da zamisle boravak u prostoru bez da ih „guše“ tuđe stvari.

Priprema dokumentacije za prodaju nekretnine

Imajte pri ruci sve potrebne dokumente za prodaju nekretnine, pripremljene i dostupne. Neizostavna dokumentacija, poput vlasničkog lista, odnosno izvoda iz Knjige uloženih ugovora, građevinske ili upotrebne dozvole, daje kupcu osjećaj sigurnosti i pokazuje da ste odgovoran i pouzdan prodavac. Uredni papiri i pravni savjeti omogućavaju sigurnu i lakšu prodaju. Zbog toga poslušajte savjete svog agenta za nekretnine i ukoliko imate nekih nedoumica potražite pomoć pravnog lica.

Savjeti za dekoraciju i uređenje

Bez obzira na objektivne kvalitete nekretnine, prvi vizualni utisak može biti presudan, a detalji su ti koji čine razliku i daju toplinu doma. Ulaganjem u samo nekoliko detalja, poput svježeg cvijeća na stolu, ukrasnih deka i jastučića, može se povećati atraktivnost nekretnine. Ovakvi dodaci bude emotivnu vezu sa potencijalnim kupcima. Proces pripreme nekretnine za prodaju popularno se naziva „home staging“.

Prilagođavanje nekretnine za tržište

Sa nekoliko jednostavnih zahvata, stilizacijom nekretnine, može se složiti priča u interijeru u kojoj se novi vlasnici mogu zamisliti. Home staging i jeste proces pripreme nekretnine za prodaju upravo kroz stilizaciju i dekoraciju.

Čišćenje i održavanje kao temelj

Temeljno čišćenje i uređenje nekretnine je neizmjerno bitno. Sve stvari moraju biti na svom mjestu, nema mjesta za nered i neurednost. Posebnu pažnju posvetite kuhinji i kupatilu, to prostorije koje su ključne u procjeni nekretnine.

Ugodna temperatura                                        

Regulišite temperaturu u prostorijama, prilagodite je godišnjem dobu. Imajte na umu da kupci dolaze izvana i nemojte im priuštiti temperaturni šok koji će im odmah na početku odvući pažnju sa razgledanja nekretnine.

Dodatni savjeti sa uređenje: svjetlost, mirisi, boje

Rasvijetlite prostor, podignite roletne, uklonite tamne zavjese ukoliko ih imate, kako bi omogućili što veći dotok svjetlosti. Poznato je da svjetlost „otvara“ prostor. Ugodni mirisi stvaraju pozitivan i emotivno privlačan doživljaj. Neugodni mirisi mogu ukazivati na probleme poput vlage ili lošeg održavanja, te je stoga važno osigurati da vaša nekretnina ima svjež i ugodan miris.

Optimizacija prostora

Vjerovatno se vi kao prodavac pitate koliko je isplativo ulagati u renoviranje nekretnine prije prodaje. Za potencijalne kupce to ima veliki značaj, pogotovo sada kad su cijene majstora i radova poskupjele. Ali, na prodavcu je da pronađe ravnotežu između ulaganja i potencijalnog povrata kroz prodaju. Za početak, uklonite stari i nefunkcionalni namještaj, koliko god on za vas imao neku sentimentalnu vrijednost, za kupca je stari namještaj samo problem.

Renoviranje za tržište: šta se isplati, a šta ne

Kada birate šta renovirati, važno je da razmotrite koje promjene će najviše uticati na vrijednost nekretnine. Evo nekoliko korisnih savjeta:

• Kuhinja i kupatilo – ovo se često smatra naisplativijim jer su to prostorije kojima kupci posvećuju posebnu pažnju tokom razgledanja.
• Krečenje – relativno jeftin zahvat koji može imati veliki uticaj i osvježiti izgled cijele nekretnine
• Podovi – zamjena dotrajalih i oštećenih podova ima uticaj na cjelokupan prostor. Ukoliko vam je zamjena preskupa, možete bar ispolirati stare podove.
• Osnovni popravci – u ovo ubrajamo probleme koji su očigledni, poput krova koji prokišnjava, električnih ili vodovodnih problema, česme koja curi ili sijalice koja treperi. Otklanjanjem ovih problema može se izbjeći negativan utisak.
• Uređenje okućnice i ulaznog prostora – dvorište ili ulazni prostor je prvo što potencijalni kupci vide pri dolasku. Svakako ne žele da su prvo što vide razbacana obuća i jakne u hodniku. Ukoliko imate dvorište poželjno je da bude sređeno i uredno, ali ako se to ne isplati onda je nabolja opcija dati kupcu tlocrt kako bi se istaknuo potencijal prostora.

Oglašavanje nekretnine za prodaju

Kvalitetne i profesionalne fotografije, kao i adekvatan opis nekretnine u oglasu, prvo je što kupci vide prilikom pregledanja oglasa. Važno je da fotografije nisu nerealne, da imaju dobar kvalitet, ali da i dalje prikazuju stvarni izgled nekretnine. Poželjno je da angažujete profesionalne agente za nekretnine jer oni većinom imaju svoj način fotografisanja i oglašavanja po kojima se izdvajaju. Još jedna od veoma važnih prednosti angažovanja profesionalnih agenata za nekretnine jeste što oni sa sobom donose bogatu mrežu kontakata, što može znatno ubrzati proces prodaje nekretnine.

Kako efikasno komunicirati i prezentovati nekretninu

U komunikaciji sa kupcima veoma je važno da budete ljubazni, gostoljubivi, ali nenametljivi. Poslušajte savjet agenata za nekretnine, više slušate, nego što pričate. Bitno je pažljivo saslušati potrebe i pitanja kupca. Prilikom prezentacije ističu se pozitivne karakteristike nekretnine, ali se mane ne sakrivaju. Ukoliko prezentaciju vrši agent za prodaju, veoma je važno da bude upućen u apsolutno sve što se tiče nekretnine kako bi kupcu mogao dati adekvatan odgovor na njegova pitanja.

Zaključak na kraju je da, kako smo i rekli, prodaja nekretnine nije samo finansijska transakcija, već se posvećenost detaljima na koje možda niste ni obraćali pažnju itekako može isplatiti.

 

Prema riječima stručnjaka, zgrade napredne arhitekture pojavile su se mnogo prije naše ere. Neke drevne zgrade sačuvane na našoj planeti su nevjerovatne. Zgrade starog svijeta potpuno su različite od zgrada moderne arhitekture. Ko je izgradio te zgrade, za koju svrhu i kakvom tehnologijom – sve su to pitanja koja se postavljaju pri pogledu na neku od tih zgrada.  Otkrivamo vam koje su to najstarije zgrade na svijetu.

Hram kraljice Hatshepsut (Egipat)

Primjer drevne arhitekture koji je i dalje u odličnom stanju je hram kraljice Hatshepsut koji se nalazi u Egiptu. Tačna godina izgradnje nije poznata, samo je procjenjena na 1400 godinu p.n.e. Čak i danas se može reći da je arhitekt koji je stvorio ovaj hram biogenije.

Mamertine tamnica (Rim)

Mamertina tamnica podignuta je u Rimu 578. godine p.n.e. U njoj su držali tadašnje kriminalce, mada su mnogi od njih bili nevini. U ovom zatvoru su sveti Petar i Pavle okončali svoje živote.

Džozerova piramida u Saqquari

Arhitekt Imhotep je 2650. godine p.n.e. u Egiptu izgradio Džozerovu piramidu. Kao što je poznato, ovo je najstarija piramida u Egiptu i jedna od najstarijih građevina na svijetu. Visina joj je 62 metra.

Veliki Zimbabwe

Veliki Zimbabwese smatra najstarijom i istovremeno najvećom strukturom u Južnoj Africi. Ta struktura pojavila se u 11. vijeku i tu je živjelo oko 18 000 ljudi. Naučnici nikada nisu otkrili zašto je u 15. vijeku ova građevina napuštena. Visina drevnih ruševina doseže 11 metara. Sve građevine podignute su metodom suvih zidova – granitnih ploča postevljenih u redove. To je iznenađujuće jer je standardni materijal Afrike tog razdoblja bio drvo u kombinaciji sa glinom.

Skara Brae naselje

Deset kuća izgrađeno je na području današnje Škotske 2500. godine p.n.e. Nalaze se na ostrvima škotskog priobalja. Sve kuće su savršeno očuvane pa su naučnici mogli uvrditi kako su živjeli drevni ljudi. Prema sprovedenim istraživanjima kuće su bile dobro opremljene – imale su vodu, grijanje i popločane prostorije.

Katedrala Pereslavl – Zalessky (Rusija)

U Rusiji postoje stare zgrade koje su svjedočile mnogim istorijskim događajima iz različitih razdoblja, ali su uspjele „preživjeti“ do danas. Većina tih građevina su crkve i samostani. Godine 1052. Yury Dolgoruky postavio je temelje crkve u Pereslavl – Zalessky. Pet godina kasnije izgradnju je završio knez Andrei Bogolyubsky. Ovaj bijeli kameni hram stoji u centru grada koji je ukrašen više od 800 godina.

Samostan Pskov

Sredinom 12-og vijeka u Pskovu, na mjestu gdje se Mirozhka i Velika rijeka spajaju, izgrađen je samostan. Ovdje je uvijek mnogo hodočasnika. Privlačiih jedinstvena freska iz predmongolske ere koja je preživjela godine burne istorije ovog kraja.

Manastir Kniahinin

Manastir je svoje ime dobio prema suprugu princeze Marije Shvarnovne koji je inicirao njegovu izgradnju. Nekoliko puita je obnovljen, preživio je razne devastacije i godine invazije Mongola i Tatara.

Crkva Boriosa i Gleba (selo Kideksha)

U blizini mjesta Suzdal u selu Kideksha nalazio se stara crkva, koja je zaštićena od strane UNESCO-a. Godina njene izgradnje je 1150. Ovaj spomenik bijele kamene arhitekture izgradio je Yury Dolgoruky.

Najstarija sačuvana zgrada u svijetu

Najstarija poznata svjetska građevina nalazi se u nekropoli Bugonsky u Francuskoj na obalama rijeke Bugon, a otkrivena je u prvoj polovini devetnaestog vijeka. Opsežnija iskopavanja su tamo provedena kasnih šezdesetih godina prošlog vijeka. Nekropola se sastoji od pet megalitskih grobnih humaka koji pripadaju neolitskom dobu. Najstarija građevina ovog kompleksa izgrađena je 4800. godine p.n.e.

Tražiti savršenu nekretninu isto je kao tražiti savršenog partnera – svi imamo određene prioritete koje želimo ispuniti kod kupovine nekretnina, ali nakon nekog vremena shvatimo da nema savršenog izbora. U potrazi za svojom „savršenom“ nekretninom, kupci imaju listu prioriteta koje žele zadovoljiti. Na vrhu liste tih prioriteta su lokacija, broj soba, balkon ili terasa, garaža, blizina javnog prevoza, vrtića, škole…

Nakon nekog vremena kupci često shvate da savršena nekretnina zapravo ne postoji. Kao kod mnogih stvari u životu, tako su kompromisi nužni i kod traženja idealne nekretnine. Iako je važno biti odlučan u pronalasku idealne nekretnine koja odgovara svim vašim željama, tako je važno biti spreman na kompromise i razumjeti da svaka nekretnina ima svoje prednosti i nedostatke.

Kupci često shvate kako moraju odustati od nekih kriterijuma kako bi pronašli nekretninu koja odgovara njihovim potrebama i budžetu. Možda neće pronaći nekretninu u skladu sa svim svojim željama, ali mogu pronaći neku koja ima neke od traženih karakteristika te se uklapa u njihove finansijske okvire.

Isto tako, mogu otkriti da neki kriterijumi, koje su prvobitno smatrali vrlo važnima, nisu tako presudni kao što su mislili. Na primjer, možda su željeli da nekretnina bude blizu njihovog posla, ali shvate da je malo udaljenije naselje zapravo mirnije i nudi više zelenih površina.

Prioriteti su subjektivni i važno je otkriti lične želje i potrebe, bez obzira na savjete drugih. Na kraju krajeva, vi ste ti koji će živjeti u svom domu i najvažnije je da on ispunjava vas.

Sve prethodno navedeno dovodi nas do jednog važnog zaključka, a to je da možda ne postoji savršena nekretnina za vas, ali postoji prava. Upravo ta prava je ona za koju ste bili spremni sniziti prvobitne kriterijume, napraviti mnoge kompromise i zavoljeti sve njene nesavršenosti koje je čine vašom savršenom nekretninom.

Kupovina stana i rješavanje stambenog pitanja predstavlja jedan od najljepših i najznačajnijih događaja u životu, ali do konačnog useljenja u vašnovi dom očekuju vas procedure koje sa sobom nose dodatne troškove, pored cijene koju plaćate za nekretninu. Kako izgleda kompletan put odoglasa do vlasničkog lista u rukama, pojašnjavamo u nastavku.

Potraga za novim stanom najprije započinje pretraživanjem oglčasa, putem interneta ili pisanih oglašivača. Zabilježite nekretnine koje odgovaraju vašem cjenovnom rangu ili lokaciji na kojoj biste željeli da živite i zakažite obilazak istih.

Procjena nekretnine

Veoma je važno da kvalitetno izvršite procjenu nekretnine koju želite da kupite. Možete sami sagledati prednosti i mane iste, ali možete takođe da angažujete stručno lice, odnosno procjenitelja nekretnine, koje će vam pomoći u tome. Pored cijene koju ste spremni izdvojiti za stan, važno je da odredite koliko novca ste spremni izdvojiti za eventualno renoviranje.

Sklapanje notarskog ugovora o kupoprodaji

Nakon što se odlučite za kupovinu stana, prvenstveno vas očekuje potpisivanje notarskog ugovora o kupoprodaji kojim se definiše ukupna kupoprodajna cijena, način i rok isplate, kao i eventualna kapara. S tim u vezi važno je provjeriti da li je uredna vlasnička dokumentacija, da li je prodavac jedini i isključivi vlasnik nekretnine, da li je možda nekretnina opterećena dugovima ili hipotekom te da li možda postoji zabrana prometovanja. Ukoliko postoji više vlasnika nekretnine koju kupujete, svi moraju biti saglasni sa prodajom i prisustvovati potpisivanju notarskog ugovora. Kada se uvjerite da je sva dokumentacija uredna, vrijeme je da potpišete notarski ugovor o kupoprodaji. Naknada za notarske usluge plaća se u skladu sa notarskom tarifom u državi. Iako su precizno i tačno definisane notarske tarife, najbolje je lično provjeriti kod notara cijenu koštanja.

Ukoliko kupujete stan putem stambenog kredita, pravo vrijeme da posjetite banku je nakon potpisivanja pomenutog ugovora. Sa ovim ugovorom i pratećom dokumentacijom koju banka zahtjeva, podnosite banci zahtjev za kredit. Ako je stan ujedno i zalog za osiguranje pokrića kredita, nakon što isti bude odobren, moraćete zajedno sa prodavcem i bankom zaključiti još jedan ugovor o založnom pravu ili hipoteci. Nakon toga banka isplaćuje prodavcu  iznos, odnosno cijenu nekretnine.

Plaćanje poreza na nekretninu

Sklapanje kupoprodajnog ugovora nije jedini trošak koji se pojavljuje u proceduri kupovine nekretnine. Nakon kupovine, potrebno je da nekretninu prijavite kod nadležne Poreske uprave, kako biste mogli izvršiti plaćanje poreza za istu. Građani u RS plaćaju porez na nekretninu  po stopi od 0,2% godišnje.

Sa druge strane, Prodavac nekretnine ima obavezu da plati porez na tzv. kapitalnu dobit u iznosu od 13% od razlike koja je nastala između nabavne i prodajne vrijednosti nekretnine.

Što se tiče PDV-a, veoma važno je da znate da postoji razlika u kupovini stana u starogradnji i u novogradnji. Ukoliko kupujete stan u novogradnji i postajete prvi vlasnik nekretnine, dužni ste platiti PDV. Ukoliko je riječ o starogradnji, odnosno prepisu vlasništva nad nekretninom, niste u obavezi da plaćate PDV. Odnedavno su osobe koje prvi put kupuju stan u novogradnji na svoje ime oslobođene plaćanja pomenutog poreza.

Knjiženje stana

Nakon što isplatite cjelokupni iznos kupoprodajne cijene, za šta ćete dobiti potvrdu ovjerenu od strane nadležnog notara, vrijeme je da uknjižite stan na svoje ime. Promjena vlasnika u zemljišnim knjigama vrši se podnošenjem zahtjeva za izmjenu, zajedno sa pratećom dokumentacijom ( kupoprodajni ugovor, dokaz o plaćenoj taksi…). Nedavno je uvedena praksa da notar kod koga ste sačinili ugovor o kupoprodaji po službenoj dužnosti šalje u Katastar sve ono što je potrebno za knjiženje. Nakon što se sva dokumentacija preda u Katastar, u dogledno vrijeme, odnosno nakon provedene procedure uzmjene vlasništva, dobićete Rješenje o upisu po kojem ste vi novi vlasnik nekretnine.

Na kraju ove procedure, čeka vas još jedan zadatak. Potrebno je da u svim komunalnim preduzećima podnesete zahtjev za promjenu vlasnika kako bi režijski računi mogli stizati na vaše ime.

U kineskom gradu Guijang 2021. godine izgrađena je nevjerovatna zgrada koja je privukla veliku pažnju zahvaljujući ogromnom vodopadu koji se sliva niz njenu fasadu.

Nazvana je Liebian International Building i uzdiže se 121 metar. Skoro dramatično, od vrha zgrade sliva se jedan od najvećih vodopada na svijetu. Ovo je ujedno i najviši vodopad koji je ugrađen u zgradu.

Kada je ova građevina završena i kada je vodopad prvi put uključen izazvao je pravu pometnju među lokalnim stanovništvom koje je u panici zvalo vlasti i medije da prijavi katastrofalno curenje vode.

Vlasnici zgrade navode da se vodopad pali samo povremeno i to u posebnim prilikama zbog visoke cijene njegovog korištenja –jedan sat napajanja pumpi koje ga pokreću košta 118 dolara.

Za njegovo pokretanje koriste se četiri ogromne pumpe koje podižu pročišćenu kišnicu i sivu vodu, sakupljenu u podrumskim rezervoarima, na visinu od 108 metara, odakle započinje pad.

Direktor Ludy Industry Group, koja je investitor ovog projekta, Cheng Xiaomao izjavio je da se u zgradi nalaze kancelarije, butici i luksuzni hoteli. Takođe, izgrađena je još jedna kula iste visine, a u bazi koja povezuje zgrade nalazi se shopping centar.

„Guijang je grad planina, sa mnogo drveća, poput šume. Željeli smo da kreiramo nešto što će stvoriti osjećaj vode i zelenila, čak i u dijelu grada u kojem ste okruženi neboderima.“ objasnio je Xiaomao viziju investitora koja stoji iza dizajna ove građevine.

Da bi se definisali jasni pravni poslovi između zakupodavca i zakupca potreban je ugovor o zakupu koji obuhvata niz važnih elemenata. U nastavku vam donosimo koji su to faktori koje treba da obuhvati ugovor o zakupu nepokretnosti.

Zakonska definicija ugovora o zakupu (Zakon o obligacionim odnosima)

Ugovorom o zakupu se vlasnik stana, odnosno zakupodavac obavezuje da određenu nepokretnost preda zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu.

Pravna priroda i forma ugovora o zakupu

Ovaj ugovor stvara obaveze za obe ugovorne strane tako da se radi o dvostranom pravnom poslu. Za razliku od kupoprodajnog ugovora, ovaj ugovor ne mora nužno biti ovjeren kod notara, ali je obavezno da bude u pisanoj formi. Ipak, mnogi zakupodavci traže da se ugovor ovjeri kod notara (samo da se ovjeri potpis na već sačinjenom ugovoru) sa ciljem da se spriječi osporavanje da je bilo koja od ugovornih strana potpisala ugovor. U svakom slučaju, da bi ugovor o zakupu bio punovažan, ne mora biti ovjeren od strane notara.

Pravni okvir i bitni elementi ugovora o zakupu

Zakon o stanovanju kao i Zakon o obligacionim odnosima sadrže odredbe kojima je uređen zakup. Prije sačinjavanja ovog ugovora važno je izvršiti identifikaciju ugovornih strana te ih unijeti u isti (to uključuje njihova imena, prezimena, adrese stanovanja, kao i podatke sa ličnih dokumenata).

Najvažniji elementi ugovora o zakupu su određivanje predmeta zakupa, visine zakupnine i vremena trajanja zakupa. Osim ovih obaveznih elemenata važno je da se definiše rok za plaćanje zakupnine, obaveza plaćanja troškova, uslovi za otkaz itd. Ovim ugvorom trebalo bi definisati i pitanja poput dužine otkaznog roka, davanja depozita, pravo zakupodavca na raskid bez otkaznog roka u slučaju nepoštovanja ugovora od strane zakupca, prava davanja stana u podzakup, prava vršenja prepravki i sl.

Takođe, ugovor treba da sadrži detaljan opis nepokretnosti koja se daje u zakup (površinu, spratnost, broj soba, opremljenost i sl.).

Važno je napomenuti da ugovor o zakupu treba da bude jasan, precizan i da izražava volju ugovornih strana. Ugovorne strane treba da pročitaju detaljno svaki dio ugovora i u slučaju nejasnoća mogu da potraže savjet pravnika.

Obaveze zakupodavca:

1. Obaveza predaje stvari (zakupodavac je u obavezi da zakupcu preda nepokretnost u ispravnom i funkcionalnom stanju)
2. Obaveza održavanja stvari (tu spadaju troškovi koji nastanu redovnom upotrebom stvari. Npr. zakupac snosi trošak mjenjanja sijalice, ali zakupodavac snosi trošak mjenjanja prozora i sl.)
3. Odgovornost za materijalne i pravne nedostatke 8zakupodavac ima obavezu zaštite zakupca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka).

Obaveze zakupca:

1. Obaveza plaćanja zakupnine (zakupac je dužan da plaća određeni novčani iznos za korištenje nepokretnosti).
2. Obaveza upotrebe stvari prema ugovoru
3. Obaveza vraćanja stvari (kada ugovor o zakupu istekne, zakupac je obavezan zakupodavcu vratiti nepokretnost u ispravnom i funkcionalnom stanju).

Prestanak ugovora o zakupu

Zakup prestaje protokom vremena na koje je zaključen. Ukoliko je zakup zaključen na određeno vrijeme, kada taj period istekne, a zakup se nastavi, smatra se da je zaključen novi ugovor pod istim uslovima. Zakup čije trajanje nije ugovoreno prestaje na osnovu otkaza koji ugovorne strane mogu dati jedna drugoj uz poštovanje definisanog otkaznog roka.

Ugovor o zakupu prestaje i prije isteka ugovorenog roka ukoliko  zakupljena stvar propadne usljed više sile i tada ni jedna strana drugoj za to nije odgovorna.

Takođe, ugovor o zakupu prestaje i usljed smrti neke od ugovornih strana.

Podzakup

Zakupac može zakupljenu stvari dati u zakup trećem licu (podzakup) pod uslovom da se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Ugovorom o zakupu je moguće isključiti mogućnost davanja u pozakup ili definisati mogućnost davanja u podzakup samo uz saglasnost zakupodavca. Ukoliko je zakupljena stvar data u podzakup bez saglasnosti zakupodavca, isti može otkazati ugovor o zakupu. U svakom slučaju, podzakup prestaje kada prestaje i zakup.

Prolazeći ulicama različitih gradova svakodnevno smo u prilici da vidimo mnogobrojne građevine koje ih krase, od najobičnijih stambenih zgrada do onih koje su stvorene prije više stotina pa i hiljada godina. Sve one simbolizuju određenu epohu i često predstavljaju asocijaciju na neko mjesto. Arhitekta koji osmišljava zgradu nikad ne radi sam. Uvijek je potreban neko ko će pomoći da se realizuju sve njegove ideje. Najčešće su to građevinske firme ili neke druge srodne kompanije koje se bave izgradnjom, nabavkom materijala i pretvaranjem ideje u stvarni projekat. Gdje god da krenemo arhitektura nas okružuje, a u nastavku vam donosimo neka od najpoznatijih imena koja stoje iza svih tih građevina.

 1. Antoni Gaudi

Gaudi je cijelu svoju karijeru proveo u Barseloni, gdje je izradio sve svoje projekte, od kojih je najpoznatija katedrala iz 1883. godine, poznata kao La Sagrada Familia. Njegov stil bio je raskošna mješavina baroknih, gotičkih, maurskih i viktorijanskih elemenata, a oslanjao se na oblike pronađene u prirodi – stupovi u crkvama nalik na drveće, valovito pročelje stambenog bloka zvanog Casa Milla (nadahnutog planinom Montserrat) i td. Njegovo djelo će imati veliki uticaj na sledeće generacije modernista.

2. Santiago Calatrava

Španski arhitekta, čiji rad je opisan kao neofuturistički. Njegove zgrade ćesto nalikuju rebrima izumrlih robotskih dinosaurusa, ako to uopšte i postoji. Njegovi projektiprivukli su svjetsku pažnju i stekli reputaciju golemih prekoračenja troškova. Ipak, njegov talenat se ne može osporiti i njegovo najpoznatije djelo je Transit hub za Svjetski trgovački centar (vizija u bijeloj boji, sa otvorom na vrhu iste kako bi dnevna svijetlost obasjavala sredinu glavne dvorane).

3. Frank Lloyd Wright

Ovaj arhitekta je revolucionirao arhitekturu 20. vijeka, a njegovo odrastanje na srednjem zapadu imalo je ključnu ulogu u oblikovanju njegovog senzibiliteta. Koristio je čistu geometriju sa naglaskom na horizontalnim ravnima. Njegova najpoznatija zgrada Falling Water ima naslagane pravougaone balkone koji kao da lebde iznad prirodnog vodopada ugrađenog u kuću. Kasnije u svojoj karijeri prihvatio je i zakrivljene elemente čiji izraz je pronašao u Muzeju Solomon R. Guggenheim.

4. Jeanne Gang

U arhitekturu većinom dominiraju muškarci, ali Jeanne Gang je jedna od rijetkih žena arhitektica koja je prihvatila velike projekte. Među njima su i dvije najviše zgrade na svijetu, Acqua (stambeni neboder sa 82 sprata u središtu Chicaga) i Vista Tower (93 sprata, takođe u Chicagu). Obe zgrade, kao i većina njenih projekata, izdvajaju se zbog inovativne, nepravilne fasade, valovitih oblika.

5. Philip Johnson

Johnson je sam po sebi bio dizajner, iako je poštenije reći da je više usavršavao tuđe ideje nego što je bio inovator. Najpoznatije njegovo djelo je reziodencija koju je izgradio za sebe 1949. godine. Glass House, prozirna kutija, smještena je među izvrsno uređene terene i bila je ispiracija mnogim arhitektama za korištenje staklene fasade.

6. Frank Gehry

Ovaj arhitekt trenutno je napoznatiji u svijetu zahvaljujući svom dizajnu iz 1997. godine, Guggenheim muzeju u Bilbau, u Španiji. Muzej podsjeća na veliki brod vezan uz rijeku Nervion. Još neki od njegovih projekata su Disney Hala i MIT State Center.

7. Daniel Burnham

Bio je arhitekt koji je izgradio ono što se naziva prvim neboderom 1886. godine: 130 stopa visoku zgradu Montauk u Chicagu. Poznat je po zgradi Flatiron Building u New York-u kaoi nadgledanju sajma koji je ušao u istoriju kao Bijeli grad.

8. Gordon Bunshaft

Bio je glavni zagovornik onoga što je postalo poznato kao internacionalni stil koji je za poslovne zgrade usvojio inovacije avangardnog dizajna s početka 20. vijeka. Glavni među njima bio je tzv. zid-zavjesa. Ovu metodu primjenio je na mnoge svoje projekte: Lever House, biblioteku Beinecke, Muzej Hirshorn i zgradu Solow.

9. Richard Rogers

Centar Pompidou prvi put je otvoren 1977. godine i djelo je ovog arhitekte. Izdvaja se zbog strukture koja se okreće iznutra prema van i ima staklene vanjske pokretne stepenice do visine zgrade. Još jedno njegovo djelo je sjedište londonskog Lloyda.

10. Norman Foster

Kreator je nebodera u londonskom finansijskom naselju nazvanog A:30 St Mary Axe ili The Gherkin koji je postao sinonim za London kao što je Eiffelov toranj za Pariz.

11. Zaha Hadid

Žena koja je osvojila verziju Oscara za arhitekturu, Pritzkerovu nagradu i bila je poznat apo futurističkom dizajnu koji je koristio zakrivljene linije. Iako je intenzivno gradila po cijelom svijetu ima samo jedan dovršen projekat, a to je luksuzni stan u Chelseau u New York-u.

12. Renzo Piano

Ovaj talijanski arhitekta najpoznatiji je po zgradi The Shard u Londonu, a riječ je o oštro suženom neboderu od 95 spratova, napravljen od stakla i čelika. Njegovi radovi bili su u rasponu od neo-brutalizma do elegantnih i svijetlom ispunjenih zgrada.

13. Oscar Niemeyer

Brazilski arhitekt najpoznatiji po izgradnji građanske zgrade za Brasiliju, planirani grad koji je i glavni grad Brazila od 1960. Godine.

14. Rem Koolhas

Najpoznatiji je po ogromnom sjedištu središnje kineske televizije u Pekingu od 44 sprata strukture koja izgleda kao da se uvija sama u sebe.

 

Vječita dilema kod svih koji kupuju nekretninu, posebno ako to čine prvi put, šta se više isplati, da li je novogradnja lošija od zgrada izgrađenih 1970/80-ih godina, kako da me ne prevare, na šta da obratim pažnju ..

Sve to su pitanja koja kupci postavljaju agentima i stručnjacima iz okoline.

Danas, u moru stanova, kada potražnja uveliko premašuje ponudu, cijene skaču, materijal i usluge majstora i izvođača radova poskupljuju, a starih stanova je sve manje u ponudi, ovo pitanje dobija još više na važnosti.

Prije svega, zabluda je da su novi stanovi lošiji jer nije svaka novogradnja ista. Najbolje je birati stanove u novoizgrađenom kompleksu iza kojih stoji jedan investitor ili više njih, ali da se zna porijeklo imovine, način gradnje i sve specifikacije.

Istovremeno, nije ni svaka starogradnja idealna, mada na toj strani ima mnogo manje mana., Radilo se planski, prema urbanističkim planovima i radovi su trajali duže, zbog slabije potražnje nego danas.

Novogradnja, ako se radi adekvatno, podrazumjeva ispunjavanje niza standarda, a jedan od njih je sve učestalija ugradnja tzv. pametnih sistema što, naposlijetku, podiže i cijenu nekretnine. Takođe, veća je šansa da novoizgrađene zgrade imaju lift dok kod starogradnje to nije slučaj.

Prije nego što kupite stan u staroj zgradi savjet je da angažujete majstora koji će ispitati stanje, izolaciju, instalacije i slično. Kod novogradnje uglavnom nema tih problema i dodatnih troškova, nove zgrade imaju kvalitetnu hidro, termo i zvučnu izolaciju, a i štede utrošak energije.

Sa druge strane, ima i onih investitora koji ne poštuju standarde gradnje pa nude niže cijene kvadrata. Istovremeno, prednost i mana novoizgrađenih zgrada je što su pretežno van centra grada jer je starogradnja ta koja je uvijek bliža centru.

Na strani starih zgrada je to što imaju deblje zidove, uglavnom su rađene od prirodnih i izvornih materijala, ali nemaju izolacionu fasadu. Takvi stanovi su locirani u užem centru grada i samim tim prati ih veća prodajna cijena. Većinna tih zgrada nema lift, ali je dobra opcija da se stanari dogovore i naknadno ga ugrade, što u budućnosti automatski znači i veću cijenu kvadrata.

Svakako, ono što je starim stanovima najveća mana jeste činjenica da je neko tu i ranije živio i da im je potrebno renoviranje koje takođe košta. Ako je stan prije prodaje renoviran to automatski znači i da mu je cijena veća.

Kada je riječ o samoj kupovini, novcu i PDV-u, kada kupujete stan u novogradnji, najčešće je investitor već uračunao pripadajući porez u cijenu tako da oni koji prvi put stiču nekretninu na svoje me mogu pokrenuti proceduru odbitka poreza na koju imaju zakonsko pravo. U mnogim slučajevima, porez je taj koji odigra presudnu ulogu ..

 

Kupci i prodavci su na različitim stranama kada je u pitanju kupoprodaja nekretnine – jedni nastoje uložiti što manje novca, a drugi zaraditi što više istog. Obe strane mogu značajno profitirati ukoliko angažuju profesionalnog agenta za posredovanje u prodaji nekretnine, koji im može dati stručnu pomoć.

Najčešće razloge za angažovanje agenta u prometu nekretninama donosimo u nastavku:

1. Dokumentacija

Pojmovi, zakoni kao i dokumentacija vezana za kupoprodaju nekretnine su uglavnom prilično komplikovane, a potencijalne greške koje možete napraviti mogu biti katastrofalne i znatno skuplje u odnosu na proviziju koju biste platili agentu. Agent koji posjeduje licencu za posredovanje u prometu nekretninama jako dobro je upoznat sa kompletnom procedurom i svim detaljima.

2. Vještina pregovaranja

Agent za nekretnine ima napredne vještine pregovaranja zbog čega nema boljeg zastupnika vaših interesa. Uz to, agent sve obaveze oko pregovaranja preuzima na sebe te time ne morate da trošite svoje vrijeme na konstantno telefoniranje, obilaske ili pokazivanje vaše nekretnine.

3. Brzina kupoprodaje

Cijeli proces kupoprodaje može biti jako stresan i potrajati veoma dugo (po nekoliko mjeseci pa čak i godina). Ovlašteni agent posjeduje mehanizme kojim će značajno ubrzati cijeli ovaj proces.

4. Stanje na tržištu

Agent za posredovanje u prometu nekretninama posjeduje najnovije informacije o stanju na tržištu i kretanju cijena, te vas zbog toga može najbolje posavjetovati u procesu kupoprodaje. Uz to, zna manje poznate nformacije i detalje na koje većina ljudi ne obraća pažnju.

5. Pravna sigurnost

Agent će se pobrinuti da se sve strane u procesu kupoprodaje osjećaju sigurno, pravno zaštićeno i da se proces kupoprodaje obavlja bez rizika za bilo koju stranu.

6. Medijski prostor i marketing

Ako pokušavate sami prodati nekretninu vaš oglas za istu će biti samo jedan u moru oglasa na nekom od kanala prodaje. I to može da potraje prilično dugo. Sa druge strane, agent za nekretnine tačno zna kad, kako, kome i gdje i po kojoj cijeni da ponudi vašu nekretninu.

7. Mrežna konekcija

Pored toga što će na najbrži način spojiti zainteresovane strane agent za nekretnine ima veliku mrežu konekcija iz različitih oblasti, pravnika, marketing stručnjaka, arhitekata, građevinara, ekonomista i td. Sve navedeno agent može iskoristiti za dodatno savjetovanje i informacije koje će unaprijediti proces kupoprodaje.