066 707 777
Kada su u pitanju upisi u zemljišne knjige, u skladu sa Zakonom o zemljišnim knjigama, razlikujemo tri vrste: predbilježbu, uknjižbu i zabilježbu. U ovom blogu posvetićemo pažnju i malo detaljnije objasniti pojam predbilježbe prava vlasništva.
Šta je predmet predbilježbe?
Predbilježba je zemljišnoknjižni upis kojim se knjižna prava stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju pod uslovom naknadnog opravdanja i u opsegu u kojem budu opravdana. Predmet predbilježbe mogu biti sva prava koja mogu biti i predmet uknjižbe kao što je pravo vlasništva, pravo služnosti, založno pravo, pravo najma, zakupa i dr.
Pravni učinak predbilježbe
Predbilježbom nastaju isti pravni učinci kao i uknjižbom, ali su oni uslovljeni naknadnim opravdanjem jer u momentu predaje prijedloga za upis iste nisu bile ispunjene sve pretpostavke nužne za upis uknjižbe. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu te će se tako pravo čiji upis je zatražen smatrati stečenim, promjenjenim ili prestalim već od trenutka kada je bio podnesen zahtjev za upis predbilježbe.
Opšte pretpostavke za upis prava u zemljišnim knjigama
Zakonom o zemljišnim knjigama propisano je da dokumenti na osnovu kojih se traži upis prava moraju ispunjavati opšte i posebne pretpostavke. Jedna od opštih pretpostavki koje mora ispunjavati dokument na osnovu koga je zatražen upis, jeste njen oblik. Na primjer, ugovor o kupoprodaji nekretnine uvijek mora biti sačinjen u pisanom obliku, dok se za ugovor o doživotnom izdržavanju osim pisanog oblika zahtjeva i ovjera suca nadležnog suda, potvrda ili ovjera kod notara ili ugovor mora biti sačinjen u obliku notarskog akta.
Iz priloženog dokumenta mora biti vidljiv pravni temelj knjižnog prava, odnosno da li se radi o kupoprodaji, darovanju, raskidu ugovora i sl. Dokument na osnovu koga se traži upis prava ne smije imati nedostatke koji dovode u sumnju njegovu vjerodostojnost pa se tako prilikom upisa uvijek zahtjeva predaja originalne dokumentacije ili ovjerenih kopija. Ako dokumenti sadrže više listova, oni moraju biti povezani tako da se između njih ne može naknadno dodati nijedan list. Prilikom sastavljanja dokumenta važno je unijeti vrijeme i mjesto sačinjavanja, a ukoliko to ne bude uneseno, kao mjesto i vrijeme sačinjavanja smatraće se vrijeme ovjere dokumenta kod notara.
Poslednja opšta pretpostavka za upis prava je da dostavljena dokumentacija mora sadržati lične identifikacijske brojeve osoba u čiju korist je tražen upis.
Posebne pretpostavke za upis prava
Kada smo naveli opšte pretpostavke za upis prava u zemljišnim knjigama, dolazimo do dijela u kome nalazimo razliku između predbilježbe i uknjižbe prava. Da bi uknjižba nekog prava bila dozvoljena potrebno je da su ispunjene sve opšte i posebne pretpostavke za upis. Ukoliko to nije slučaj, već su ispunjene sve opšte, ali ne i posebne pretpostavke, onda će biti dopušten upis predbilježbe prava.
Opis nekretnine i pravo čiji upis se zahtjeva
Predbilježba će se dopustiti samo u slučaju da je preciznio navedena oznaka osnosno čestica zemljišta i svi lični identifikacijski podaci. Ukoliko nešto od ovog nedostaje može se dati neki rok za dostavu spomenutih podataka ili odbiti upis predbilježbe.
Tabularna izjava
Druga posebna pretpostavka čiji nedostatak se može naknadno opravdati je kada dokument ne sadrži izričit pristanak, odnosno kada nedostaje tabularna izjava ili kada je ona data uslovno ili na određeni rok. Najčešći primjer navedenog nalazimo kada je sklopljen kupoprodajni ugovor za nekretninu koji sadrži sve potrebno za upis prava osim dopuštenja prodavca za uknjižbu prava vlasništa zato što kupac nije u potpunosti isplatio kupoprodajnu cijenu. U tom trenutku pravi se upis predbilježbe prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodaje te će naknadno opravdati tu predbilježbu podnošenjem dokumenta ili izjave u kojoj prodavac potvrđuje isplatu kupoprodajne cijene i dopušta uknjižbu prava vlasništva kupcu.
Opravdanje predbilježbe
Opravdanje predbilježbe je dokument kojim se naknadno uklanjaju nedostaci zbog kojih nije bilo moguće vršiti upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu i djeluje od trenutka kada je podnesen prijedlog za upis prava predbilježbom.
Tužba radi opravdanja predbilježbe
Tužbu radi opravdanja predbilježbe podnosi osoba u čiju korist je predbilježba provedena kada druga strana nije voljna dobrovoljno dati dokument potreban za uknjižbu prava. Primjer, kada je uslov za opravdanje predbilježbe izjava prodavca o isplaćenoj kupoprodajnoj cijeni, a on ne želi istu izdati, tada je kupac prisiljen predati tužbu radi opravdanja predbilježbe. U tom parničnom postupku kupac će kao tužitelj biti dužan dokazati da je u cijelosti ispunio svoju obavezu plaćanja kupoprodajne cijene.
Tužbenim zahtjevom zatražiće od suda da donese presudu kojom se on kao kupac utvrđuje novim vlasnikom nekretnine te je opravdao upisanu predbilježbu, uz nalog prodavcu da izda pisanu izjavu potrebnu za uknjižbu prava vlasništva.
U drugoj situaciji, kada predbilježbu nije moguće opravdati dostavljanjem dokumenta potrebnog za upis, uzećemo kao primjer situaciju gdje je prodavac bilo pravno lice koje je u međuvremenu prestalo postojati i više ne može izdati izjavu potrebnu za upis. U tom slučaju, kupac pokreće tužbu i dužan je da dostavi dokaz o isplaćenoj kupoprodajnoj cijeni, ali i dokaz o tome da prodavac kao pravno lice više ne postoji i samim tim ne može izdati izjavu potrebnu za upis.
Rokovi za podnošenje tužbe
Rok za podnošenje tužbe je relativno kratak i iznosi 15 dana od dana dostave rješenja kojim je predbilježba dopuštena. Kupac svakako može podnijeti zahtjev za produženje tog roka ukoliko je to potrebno.
Brisanje predbilježbe
Brisanje predbilježbe može zatražiti vlasnik nekretnine, ali i osoba u čiju korist je predbilježba upisana. Npr. banke ne dopuštaju upis založnog prava ako postoji predbilježba prava vlasništva.
U praksi se pokazalo daugovorne strane često traže upis predbilježbe prava vlasništva na osnovu predugovora o kupoprodaji nekretnine. Predugovor o kupoprodaji nekretnine nije pravni temelj za upis predbilježbe prava vlasništva. Iako predugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži sve bitne elemente ugovora o kupoprodaji iste (predmet kupoprodaje i kupoprodajna cijena), on predstavlja tek namjeru ugovornih strana da u budućnosti sklope pravni posao kojim će jedna strana prodati, a druga kupiti nekretninu.