066 707 777
Da bi se definisali jasni pravni poslovi između zakupodavca i zakupca potreban je ugovor o zakupu koji obuhvata niz važnih elemenata. U nastavku vam donosimo koji su to faktori koje treba da obuhvati ugovor o zakupu nepokretnosti.
Zakonska definicija ugovora o zakupu (Zakon o obligacionim odnosima)
Ugovorom o zakupu se vlasnik stana, odnosno zakupodavac obavezuje da određenu nepokretnost preda zakupcu na upotrebu, a zakupac se obavezuje da mu za to plaća određenu zakupninu.
Pravna priroda i forma ugovora o zakupu
Ovaj ugovor stvara obaveze za obe ugovorne strane tako da se radi o dvostranom pravnom poslu. Za razliku od kupoprodajnog ugovora, ovaj ugovor ne mora nužno biti ovjeren kod notara, ali je obavezno da bude u pisanoj formi. Ipak, mnogi zakupodavci traže da se ugovor ovjeri kod notara (samo da se ovjeri potpis na već sačinjenom ugovoru) sa ciljem da se spriječi osporavanje da je bilo koja od ugovornih strana potpisala ugovor. U svakom slučaju, da bi ugovor o zakupu bio punovažan, ne mora biti ovjeren od strane notara.
Pravni okvir i bitni elementi ugovora o zakupu
Zakon o stanovanju kao i Zakon o obligacionim odnosima sadrže odredbe kojima je uređen zakup. Prije sačinjavanja ovog ugovora važno je izvršiti identifikaciju ugovornih strana te ih unijeti u isti (to uključuje njihova imena, prezimena, adrese stanovanja, kao i podatke sa ličnih dokumenata).
Najvažniji elementi ugovora o zakupu su određivanje predmeta zakupa, visine zakupnine i vremena trajanja zakupa. Osim ovih obaveznih elemenata važno je da se definiše rok za plaćanje zakupnine, obaveza plaćanja troškova, uslovi za otkaz itd. Ovim ugvorom trebalo bi definisati i pitanja poput dužine otkaznog roka, davanja depozita, pravo zakupodavca na raskid bez otkaznog roka u slučaju nepoštovanja ugovora od strane zakupca, prava davanja stana u podzakup, prava vršenja prepravki i sl.
Takođe, ugovor treba da sadrži detaljan opis nepokretnosti koja se daje u zakup (površinu, spratnost, broj soba, opremljenost i sl.).
Važno je napomenuti da ugovor o zakupu treba da bude jasan, precizan i da izražava volju ugovornih strana. Ugovorne strane treba da pročitaju detaljno svaki dio ugovora i u slučaju nejasnoća mogu da potraže savjet pravnika.
Obaveze zakupodavca:
- Obaveza predaje stvari (zakupodavac je u obavezi da zakupcu preda nepokretnost u ispravnom i funkcionalnom stanju)
- Obaveza održavanja stvari (tu spadaju troškovi koji nastanu redovnom upotrebom stvari. Npr. zakupac snosi trošak mjenjanja sijalice, ali zakupodavac snosi trošak mjenjanja prozora i sl.)
- Odgovornost za materijalne i pravne nedostatke 8zakupodavac ima obavezu zaštite zakupca u slučaju pravnih i fizičkih nedostataka).
Obaveze zakupca:
- Obaveza plaćanja zakupnine (zakupac je dužan da plaća određeni novčani iznos za korištenje nepokretnosti).
- Obaveza upotrebe stvari prema ugovoru
- Obaveza vraćanja stvari (kada ugovor o zakupu istekne, zakupac je obavezan zakupodavcu vratiti nepokretnost u ispravnom i funkcionalnom stanju).
Prestanak ugovora o zakupu
Zakup prestaje protokom vremena na koje je zaključen. Ukoliko je zakup zaključen na određeno vrijeme, kada taj period istekne, a zakup se nastavi, smatra se da je zaključen novi ugovor pod istim uslovima. Zakup čije trajanje nije ugovoreno prestaje na osnovu otkaza koji ugovorne strane mogu dati jedna drugoj uz poštovanje definisanog otkaznog roka.
Ugovor o zakupu prestaje i prije isteka ugovorenog roka ukoliko zakupljena stvar propadne usljed više sile i tada ni jedna strana drugoj za to nije odgovorna.
Takođe, ugovor o zakupu prestaje i usljed smrti neke od ugovornih strana.
Podzakup
Zakupac može zakupljenu stvari dati u zakup trećem licu (podzakup) pod uslovom da se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Ugovorom o zakupu je moguće isključiti mogućnost davanja u pozakup ili definisati mogućnost davanja u podzakup samo uz saglasnost zakupodavca. Ukoliko je zakupljena stvar data u podzakup bez saglasnosti zakupodavca, isti može otkazati ugovor o zakupu. U svakom slučaju, podzakup prestaje kada prestaje i zakup.