Ugovor o kupoprodaji nekretnine u BiH i RS – pojam i važni elementi

Promet nekretnina u BiH se može vršiti kroz različite osnove sticanja istih, a to su najčešće: sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnina, ugovor o poklonu nekretnina, ugovor o doživotnom izdržavanju, nasljedstvo itd.

Ugovor o prometu nekretnina u Bosni i Hercegovini

Ugovori čiji je predmet prenos i sticanje vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama u Federaciji Bosne i Hercegovine mogu biti izrađeni u pismenoj formi od advokata uz ovjeru potpisa ugovornih strana kod suda ili kod notara. Ugovori čiji je predmet promet nekretnina u entitetu Republika Srpska / Brčko Distrikt BiH moraju da se zaključe u formi notarski obrađene isprave. Ukoliko kupoprodajni ugovor ne bude zaključen u ovoj formi, on neće proizvoditi pravno dejstvo (ništavi su – kao da ne postoji). Notar koji je sačinio ugovo o kupoprodaji nekretnina dužan je da ovjereni prepis tog ugovora odmah dostavi Poreskoj upravi. U okviru postupka notarske obrade kupoprodajnog ugovora notar mora provjeriti da li su stranke sposobne i ovlaštene za poduzimanje i zaključivanje pravnog posla. Notar mora ispitati pravu volju stranaka, objasniti situaciju, stranke poučiti o pravnom dometu posla i njihove izjave jasno i nedvosmisleno pismeno sastaviti u obliku notarskog izvornika. Pri tome, notar mora paziti da se isključe zabune i sumnje, kao i da neiskusne i nevješte stranke ne budu oštećene. Izvornik kuporpdajnog ugovora se mora strankama pročitati u prisustvu notara, neposrednim pitanjima notar se uvjerava da sadržaj izvornika odgovara volji stranaka, nakon toga stranke moraju odobriti i vlastoručno potpisati taj izvornik. Prilozi se takođe moraju uvijek pročitati, osim ako se stranke ne odreknu tog prava i izjave da su upoznate sa sadržajem priloga. Ovo mora biti zabilježeno u izvorniku. Kupoprodajni ugovor u BiH definisan je Zakonom o obligacionim odnosima i definisano je na sledeći način: “Ugovorom o prodaji obavezuje se prodavac da stvar koju prodaje preda kupcu tako da kupac stekne pravo raspolaganja, odnosno pravo svojine, a kupac se obavezuje da prodavcu plati cijenu. Prodavac nekog prava obavezuje se da kupcu pribavi prodato pravo, a kad vršenje tog prava zahtijeva držanje stvari, da mu i preda stvar.” Ugovarači moraju da se usaglase oko bitnih elemenata, a to su stvar i cijena predmetne nekretnine.

Ukoliko kupoprodajni ugovor ne bude zaključen u notarski obrađenoj formi, on neće proizvoditi pravno dejstvo u BiH. U odnosu na nadležnost notara, ugovor o kupoprodaji nekretnine može uraditi bilo koji notar iz BiH, bez obzira na to gdje se nekretnina nalazi u BiH. Za nekretnine koje se nalaze u BiH nije moguće zaključiti ugovor o kupoprodaji u nekoj drugoj državi.

Stvarna prava stranaca na nekretninama u BiH u odnosu na kupoprodajni ugovor

Stranci, tj. strana fizička ili pravna lica mogu sticati pravo vasništva na nekretninama u BiH, ali samo po uslovom reciprociteta / uzajamnosti. Pojednostavljeno, to znači da ukoliko u Vašoj zemlji državljanin BiH može da stekne vlasništvo nad nekretninom, onda i Vi u BiH možete pod istim uslovima da steknete vlasništvo nad nekretninom. Federalno Ministarstvo pravde, uz pribavljeno mišljenje Ministarstva inostranih poslova, objavljuje listu zemalja sa kojima ne postoji reciprocitet. U slučaju naslijeđivanja nekretnina u BiH ne traži se reciprocitet. Posebna pravila važe za one strance koji nemaju državljanstvo BiH, ali su rođeni u toj zemlji ili su potomci državljana BiH.

Sadržaj prava vlasništva u BiH

Vlasnišptvo je stvarno pravo koje vlasniku daje ovlaštenje da slobodno i po svojoj volji stvar posjeduje, koristi i da sa njome raspolaže, a svakoga od toga prava isključi u granicama određenim zakonom. Svako je dužan da se uzdržava od povrede prava vlasništva druge osobe. Pravo vlasništva je subjektivno pravo iz kojeg proizilazi najviša i najšira privatna vlast na određenoj stvari. Prva cvlasništva je apsolutno pravo, jedinstveno, jednovrsno, rekadentno, nezavisno i nezastarivo pravo. Apsolutnost prava vlasništva znači da ona djeluje prema svima, samo je vlasnik ovlašten da raspolaže sa stvari.

Rizik kod ugovora o prodaji

Do predaje stvari kupcu, rizik slučajne propasti ili oštećenja stvari snosi prodavac, a sa predajom stvari rizik prelazi na kupca. Rizik ne prelazi na kupca ako je on, zbog nekog nedostatka predate stvari, raskinuo ugovor o kupoprodaji ili tražio zamjenu stvari.

Klauzula intabulandi kod kupoprodajnog ugovora

Ovo je odredba kojom prodavac dopušta kupcu nekretnine upis, odnosno uknjižbu stečenih prava u zemljišne knjige. Njome se može dopustiti i upis bilo kakvih drugih prava, poput založnog prava, odnosno hipoteke.

Cijena kod ugovora o kupoprodaji nekretnina

Kupac duguje prodavcu cijenu koja mora biti određena ili odrediva, ozbiljna i pravična. Građanskopravni kupoprodajni ugovor mora imati cijenu određenu u domaćoj valuti, odnosno u KM.

Isključenje odgovornosti za pravne nedostatke kod ugovora o kupoprodaji nekretnina

Kada je u kupoprodajnom ugovoru unesena odredba koja glasi: “Prenos vlasništva na nekretninama će izvršiti kupac”, iz toga proizilazi da je kupac potpisivanjem takvog ugovora prihvatio isključivanje od odgovornosti za pravne nedostatke ugovora prfodavca predmetne nepokretnosti, u odnosu na prodaju nepokretnosti koja nije imala izvršen prenos vlasničkih prava na prodavca u momentu prodaje.